Ev alırken yapılan hatalar, yüksek maliyetli ve geri dönüşü zor sorunlara yol açabilir. Tapu kaydından sözleşme detaylarına kadar dikkat edilmesi gereken pek çok unsur vardır. Hem ikinci el hem de sıfır (inşaattan) ev alımı sürecinde dikkat edilmesi gereken en kritik noktaları ve dayanak kanun maddelerini sizler için derledik.
1. Tapu Kaydını Kontrol Etmemek
Ev alırken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden tapu kaydını detaylı olarak incelemek hayati önem taşır. Tapu kaydı kontrol edilmeden yapılan satın alımlar, ileride hukuki sorunlara neden olabilir.
✅ Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- İpotek Durumu: Gayrimenkul üzerinde ipotek varsa, kredi borcu veya başka nedenlerden dolayı satılamayabilir. (TMK m. 881 – Taşınmaz rehni)
- Haciz Durumu: Taşınmaz üzerinde haciz olup olmadığı mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. (TMK m. 1008 – Hacizli Taşınmazlar)
- Ortaklık (Hisseli Tapu): Hisseli tapularda diğer hissedarların önalım hakkı (TMK m. 732) vardır. İleri bir tarihte hissedarlardan biri satışı iptal ettirebilir.
- Kat İrtifakı ve Kat Mülkıyeti: Kat İrtifakı tapusu olan bir dairede iskan olmadan oturma hakkınız olmayabilir. (Kat Mülk. Kanunu m. 1-3)
✅ Nasıl Kontrol Edilir?
- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek veya e-Devlet’ten Web Tapu Sistemi üzerinden tapu kaydı sorgulama yapabilirsiniz.
2. Ekspertiz Raporunu Göz Ardı Etmek
Bir gayrimenkulün gerçek değerini ve teknik durumunu belirlemek için ekspertiz raporu almak şarttır. Bu rapor olmadan yapılan satın alımlarda, piyasa fiyatının çok üzerinde bir fiyat ödenebilir ya da bina ile ilgili sorunlar fark edilmeyebilir.
✅ Ekspertiz Raporunda Nelere Bakılmalı?
- Piyasa Değeri: Evin bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları ile karşılaştırma yapılmalıdır.
- Teknik ve Fiziki Durum: Binanın yaşı, inşaat kalitesi, zemin etüdü ve deprem risk analizi
- Yasal Durum: Yapının imar durumuna uygun olup olmadığı, belediye kayıtlarından kontrol edilmelidir. (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21)
✅ Ekspertiz Raporu Nasıl Alınır?
- Banka kredisiyle alıyorsanız, banka tarafından ekspertiz raporu hazırlanır.
- Peşin alım yapıyorsanız, SPK lisanslı bir ekspertiz firmasi ile çalışabilirsiniz.
3. Sözleşme Detaylarını İncelememek
Satın alma sürecinde yapılacak gayrimenkul satış sözleşmesi, hem satıcının hem de alıcının haklarını güvence altına alır. Sözleşmeyi detaylı incelememek, ileride hukuki sorunlarla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir.
✅ Sözleşmeye Eklenmesi Gereken Hususlar:
- Teslim Tarihi: İnşaattan ev alıyorsanız, gecikme halinde ne gibi yaptırımlar olacağı belirtilmelidir.
- Tapu Devri Koşulları: Tapunun ne zaman devredileceği ve hangi şartlarda üzerinize geçeceği sözleşmeye yazılmalıdır. (TMK m. 706)
- Ayıplı Mal ve Garanti: İnşaattan alınan bir konutta teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için garanti süresi belirtilmelidir. (6502 sayılı Tüketici Kanunu m. 8)
✅ Çözüm:
- Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
- Özellikle inşaat halindeki projelerde satıcının güvenilirliğini araştırın.
Bu maddelere dikkat ederek, ev alımı sürecinde karşınıza çıkabilecek riskleri minimize edebilirsiniz. Hukuki konuları anlamakta zorlanırsanız, uzman bir avukata danışmanız her zaman en doğru adım olacaktır.
