Kategori: yayınlarımız

Aerial city view with cranes, new towers, older homes, and sunset

Die zentrale Änderung 2026: Von der Zweidrittelmehrheit zur einfachen Mehrheit (“P+1”)

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Jahrelang war das größte Hindernis im türkischen Stadterneuerungsverfahren die für Eigentümerbeschlüsse erforderliche Mehrheitsschwelle. In Gebäuden mit Hunderten von Einheiten oder bei durch Erbschaft auf viele Erben verteiltem Eigentum war eine Zweidrittelmehrheit oft praktisch unerreichbar – ein einzelner widersprechender Eigentümer konnte die Erneuerung eines Gebäudes jahrelang blockieren. Eine am 4. Februar 2026 im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlichte Verordnungsänderung hat dieses Bild grundlegend verändert. Dieser Beitrag erläutert, was das neue System bringt und für wen es Vorteile und für wen es Risiken bedeutet.

Warum das alte System ein Problem war

In der ursprünglichen Anwendung des Gesetzes Nr. 6306 war für kritische Entscheidungen bei Risikobauwerken – Abriss, Wiederaufbau, Auswahl des Bauunternehmers – mindestens eine Zweidrittelmehrheit nach Eigentumsanteilen erforderlich. Diese Schwelle beruhte auf einem strengen Verständnis des Eigentumsrechts, führte in der Praxis aber zu erheblichen Problemen:

  • In Gebäuden mit vielen Miteigentümern, insbesondere bei durch Erbschaft aufgeteiltem Eigentum, war eine nahezu einstimmige Schwelle extrem schwer zu erreichen.
  • Ein einzelner Eigentümer, der sich – aus Preiserwartungen, familiären Streitigkeiten oder schlicht Unerreichbarkeit – der Teilnahme verweigerte, konnte das gesamte Gebäude vom Verfahren ausschließen.
  • Gebäude mit echtem Erdbebenrisiko konnten aufgrund dieser rechtlichen Blockade jahrelang unverändert bleiben.

Die gesetzliche Grundlage

Der erste Schritt zur Lösung dieses Problems war das Gesetz Nr. 7471, veröffentlicht im Amtsblatt am 9. November 2023, das die gesetzliche Grundlage für Beschlüsse mit einfacher Mehrheit schuf. Umgesetzt wurde dies durch die Verordnung zur Änderung der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306, veröffentlicht im Amtsblatt (Nr. 33158) am 4. Februar 2026, die die Verfahrensregeln neu fasste und das System der einfachen Mehrheit in die Praxis überführte.

Was das neue “P+1”-System bedeutet

Nach den neuen Regeln können Entscheidungen zu einem Grundstück mit einem Risikobauwerk – Abriss, Wiederaufbau, Auswahl des Bauunternehmers oder Verkauf – nun mit einfacher Mehrheit nach Eigentumsanteilen getroffen werden. Die Kurzformel “P+1” bezeichnet die Unterstützung durch Eigentümer, deren Anteile zusammen mehr als die Hälfte der gesamten Eigentumsanteile ausmachen; Einstimmigkeit oder eine Zweidrittelmehrheit sind nicht mehr erforderlich.

In der Praxis bedeutet dies: Mit der Unterstützung der Eigentümer, die die Mehrheit der Anteile halten, kann ein einzelner widersprechender Eigentümer in der Minderheit den gesamten Prozess nicht mehr aufhalten.

Das neue Verfahren: Eine Versammlung ist jetzt Pflicht

Nach der alten Praxis konnten Unterschriften direkt gesammelt werden, ohne dass sich die Eigentümer je trafen. Nach den neuen Regeln ist für Grundstücke mit einem Risikobauwerk eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung zwingend vorgeschrieben. Die Einberufung erfolgt über das in der Verordnung vorgesehene Formular Anlage 12 (Ek-12); der Antrag eines einzigen Eigentümers reicht aus, um diese Einberufung auszulösen.

Für die Bekanntmachung der Versammlung und eines gefassten Beschlusses gelten folgende Verfahren:

  • Aushang beim örtlichen Muhtar-Amt (der Aushang bleibt 15 Tage bestehen)
  • Aushang am Eingang des Gebäudes
  • Zustellung über einen Notar
  • Elektronische Zustellung über das E-Devlet-Portal der Regierung

Der letzte Tag des Aushangs gilt als Zustellungsdatum an alle Eigentümer; Fristen beginnen ab diesem Datum zu laufen. Einladungen zur Versammlung und Protokolle müssen der Antragsunterlage beigefügt werden.

Was mit einem widersprechenden Eigentümer geschieht

Nachdem einem widersprechenden Eigentümer (einem Eigentümer in der Minderheit gegenüber einem Mehrheitsbeschluss) ordnungsgemäß zugestellt wurde, hat dieser 15 Tage Zeit, das Angebot zu prüfen und seine Entscheidung mitzuteilen. Stimmt er innerhalb dieser Frist nicht zu, kann sein Grundstücksanteil – an die übrigen Eigentümer oder an Dritte – zu einem Preis verkauft werden, der nicht unter dem Verkehrswert liegen darf. Sofern angemessen, kann der Eigentümer zudem das Recht behalten, eine Einheit oder Gewerbefläche im Neubau zu erwerben. Dieses Thema behandeln wir ausführlich in einem eigenen Beitrag dieser Serie.

Zusammengelegte Grundstücke

Die Verordnung sieht außerdem vor, dass bei der Zusammenlegung mehrerer Grundstücke (tevhit) zu einem neuen Grundstück dieselbe Mehrheitsregel für Entscheidungen zum entstehenden Grundstück gilt. Dies vereinheitlicht die Entscheidungsfindung bei größeren, blockweiten Erneuerungsprojekten.

Was das für Eigentümer bedeutet

Das neue System ermöglicht es Eigentümern mit Anteilsmehrheit, den Prozess deutlich schneller voranzutreiben. Das bedeutet nicht, dass ein Minderheitseigentümer schutzlos ist: Die formellen Zustellungsverfahren, die 15-tägige Antwortfrist und die Garantie des Verkehrswerts sind bedeutsame Schutzmechanismen für Minderheitseigentümer. Jeder Eigentümer sollte an ihn gerichtete Zustellungen aufmerksam verfolgen und innerhalb der Frist rechtlichen Rat einholen.

Was das für Bauunternehmer bedeutet

Für Bauunternehmer beschleunigt diese Änderung den Projektstart erheblich – es muss nicht mehr abgewartet werden, bis jeder einzelne Eigentümer überzeugt ist. Gleichzeitig ist die exakte Einhaltung der Vorschriften zu Einberufung, Zustellung und Protokollierung nun entscheidend für eine vollständige Antragsunterlage; ein Verfahrensfehler bei diesen Dokumenten kann das gesamte Verfahren später rechtlich angreifbar machen.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet “P+1” genau? Es bedeutet die Zustimmung von Eigentümern, deren gemeinsame Anteile mehr als die Hälfte (P) des Gesamtanteils ausmachen, plus eins – eine anteilsbasierte Schwelle, kein wörtliches “51 %” nach Köpfen.

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zur Versammlung erscheint? Nach ordnungsgemäßer Zustellung berührt das Nichterscheinen die Gültigkeit des Beschlusses nicht; die Rechte des abwesenden Eigentümers auf Widerspruch und auf Antwort innerhalb von 15 Tagen bleiben bestehen.

Gilt diese Änderung auch für bereits laufende Erneuerungsverfahren? Sie gilt für Beschlüsse, die nach Inkrafttreten der Verordnung gefasst werden; bei laufenden Verfahren empfiehlt sich eine Prüfung der konkreten Situation durch einen Anwalt.

Fazit

Die Änderung von 2026 hat das größte praktische Hindernis der Stadterneuerung beseitigt und den Prozess erheblich beschleunigt. Ein schnellerer Prozess macht die Einhaltung der Verfahrensvorschriften jedoch nicht weniger wichtig – im Gegenteil: Die exakte Beachtung der Regeln zu Versammlung, Zustellung und Protokollierung ist für Eigentümer wie Bauunternehmer heute wichtiger denn je.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall.

Aerial city view with cranes, new towers, older homes, and sunset

The Key 2026 Change: From a Two-Thirds Majority to Simple Majority (“P+1”)

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

For years, the biggest bottleneck in Turkey’s urban transformation process was the voting threshold required for owners to reach a decision. In buildings with hundreds of units, or where inheritance had split ownership among many heirs, reaching a two-thirds majority was often practically impossible — and a single dissenting owner could block a building’s transformation for years. A regulatory change published in the Official Gazette on 4 February 2026 fundamentally changed this picture. This article looks at what the new system introduced, and who benefits and who carries more risk under it.

Why the Old System Was a Problem

Under the original implementation of Law No. 6306, critical decisions on risky buildings — demolition, rebuilding, and choosing a contractor — required at least a two-thirds majority based on ownership shares. This threshold was rooted in a strict view of property rights, but in practice it created serious difficulties:

  • In buildings with many co-owners, especially those split by inheritance, reaching a near-unanimous threshold was extremely difficult.
  • A single owner refusing to participate — for reasons ranging from price expectations to family disputes to simple unreachability — could lock the entire building out of the process.
  • Buildings carrying genuine earthquake risk could remain untransformed for years due to this legal deadlock.

The Legal Groundwork

The first step toward resolving this problem was Law No. 7471, published in the Official Gazette on 9 November 2023, which created the legal basis for decisions to be taken by simple majority. This was then operationalized by the Regulation Amending the Implementing Regulation of Law No. 6306, published in the Official Gazette (No. 33158) on 4 February 2026, which restructured the procedural rules and put the simple-majority system into actual practice.

What the New “P+1” System Means

Under the new rules, decisions affecting a parcel with a risky building — demolition, rebuilding, choosing a contractor, or a sale — can now be taken by a simple majority based on ownership shares. The shorthand “P+1” refers to support from owners holding more than half of the total ownership shares; unanimity or a two-thirds majority is no longer required.

In practical terms, this means that with the backing of owners holding the majority of shares, a single dissenting owner in the minority can no longer bring the whole process to a halt.

The New Procedure: A Meeting Is Now Mandatory

Under the old practice, signatures could be collected directly without owners ever meeting. Under the new rules, a properly convened meeting is now mandatory for parcels with a risky building. The call to this meeting is made using the Annex-12 (Ek-12) form specified in the regulation; a request from even a single owner is enough to trigger the call.

Notification of the meeting call and of any decision taken must follow specific channels:

  • Posting at the local muhtar’s office (the notice stays up for 15 days)
  • Posting on the building’s entrance notice board
  • Notification through a notary
  • Electronic notification via the e-Devlet government portal

The last day of the posted notice is deemed to be the date on which all owners have been notified; deadlines run from that date. Meeting invitations and minutes must now be included in the application file.

What Happens to a Dissenting Owner

Once a dissenting owner (one in the minority against a simple-majority decision) has been formally notified, that owner has 15 days to review the offer and communicate a decision. If the owner does not consent within that period, their share of the land can be sold — to the other owners or to third parties — at a price no lower than fair market value. Where appropriate, the owner may also retain the right to acquire a unit or commercial space in the new building. We cover this in depth in a separate article in this series.

Consolidated Parcels

The regulation also provides that where several parcels are merged (tevhit) into a single new parcel, the same simple-majority rule applies to decisions on the resulting parcel. This standardizes decision-making for larger, block-level transformation projects.

What This Means for Property Owners

The new system allows owners holding a majority of the shares to move the process forward much faster. This does not mean a minority owner is left unprotected: the formal notification procedures, the 15-day response window, and the guarantee of fair market value are meaningful safeguards for minority owners. Every owner should follow any notification addressed to them closely and seek legal advice within the response period.

What This Means for Contractors

For contractors, this change significantly speeds up the start of a project — there is no longer a need to wait until every single owner is persuaded. At the same time, ensuring the meeting call, notifications, and minutes are handled exactly as the regulation requires is now critical to a complete application file; a procedural error in these documents can expose the whole process to later legal challenge.

Frequently Asked Questions

What exactly does “P+1” mean? It means support from owners whose combined ownership shares exceed half (P) of the total, plus one — a threshold based on ownership share, not a literal headcount of “51%.”

What if an owner doesn’t attend the meeting? Once proper notification has been given, not attending the meeting does not affect the validity of the decision; the absent owner’s rights to object and to respond within 15 days remain in place.

Does this change apply to transformation processes that were already underway? It applies to decisions taken after the regulation entered into force; for ongoing files, it is worth having a lawyer review the specific situation.

Conclusion

The 2026 change removed the single biggest practical obstacle in urban transformation and has significantly sped up the process. A faster process, however, does not make procedural compliance less important — if anything, getting the meeting, notification, and documentation rules exactly right now matters more than ever, for both owners and contractors.

This article is for general information only and is not a substitute for advice from a lawyer on your specific situation.

Aerial city view with cranes, new towers, older homes, and sunset

2026’nın Kritik Değişikliği: Üçte İki Çoğunluktan Salt Çoğunluğa (P+1) Geçiş

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Kentsel dönüşüm sürecinin yıllardır en büyük tıkanma noktası, malikler arasında karar alma yeter sayısıydı. Yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde ya da miras nedeniyle paylı hale gelmiş binalarda üçte iki (2/3) çoğunluğa ulaşmak çoğu zaman fiilen imkânsız hale geliyor, tek bir malikin itirazı binanın yıllarca dönüşememesine yol açabiliyordu. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği, bu tabloyu köklü şekilde değiştirdi. Bu yazıda yeni sistemin ne getirdiğini, kimler için avantaj kimler için risk oluşturduğunu ayrıntılı olarak inceliyoruz.

Eski Sistem Neden Sorun Yaratıyordu?

6306 sayılı Kanun’un ilk uygulamasında, riskli yapılarda yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu gerekiyordu. Bu eşik, mülkiyet hakkının mutlak korunması ilkesine dayanıyordu; ancak pratikte:

  • Çok paydaşlı (özellikle miras yoluyla bölünmüş) taşınmazlarda oy birliğine yakın bir eşiğe ulaşmak son derece güçtü.
  • Bir ya da iki malikin çeşitli nedenlerle (fiyat beklentisi, aile içi anlaşmazlık, iletişimsizlik) sürece katılmaması, tüm binanın dönüşümünü kilitleyebiliyordu.
  • Deprem riski taşıyan binalar, hukuki tıkanıklık nedeniyle yıllarca dönüştürülemeden kalabiliyordu.

Yasal Değişikliğin Zemini

Bu sorunun çözümüne yönelik ilk adım, 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile atıldı. Bu kanun, salt çoğunlukla karar alınabilmesinin önünü açan yasal zemini oluşturdu. Ardından 4 Şubat 2026 tarihli, 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile uygulama usulleri yeniden düzenlenerek salt çoğunluk sistemi fiilen hayata geçirildi.

Yeni Sistem: Salt Çoğunluk (“P+1”) Nedir?

Yeni düzenlemeyle, riskli yapı bulunan parsellerde alınacak kararlar (yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi, satış gibi) artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabiliyor. “P+1” ifadesi, pay oranlarının toplamının yarısından bir fazlasının onayı anlamına geliyor; oy birliği ya da üçte iki çoğunluk artık aranmıyor.

Bunun pratikte anlamı: hissesi büyük olan maliklerin desteğiyle, azınlıkta kalan tek bir malikin itirazı artık süreci durduramıyor.

Yeni Usul: Toplantı Zorunluluğu

Eski uygulamada maliklerin bir araya gelmesine gerek kalmadan doğrudan imza toplanabiliyordu. Yeni düzenlemeyle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde usulüne uygun bir toplantı yapılması zorunlu hale geldi. Bu toplantıya çağrı, yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak yapılır; tek bir malikin talebi bile bu çağrıyı başlatmaya yeterlidir.

Toplantı çağrısı ve alınan kararın bildirimi için şu usuller geçerlidir:

  • Muhtarlıkta ilan (ilan 15 gün askıda kalır)
  • Bina giriş panosuna asma
  • Noter aracılığıyla tebligat
  • e-Devlet üzerinden elektronik bildirim

İlanın son günü, tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır; süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Toplantı davetiyeleri ve tutanaklar, müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu belgeler haline geldi.

Karara Katılmayan Malikin Durumu

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan (azınlıkta kalan) malike tebligat yapıldıktan sonra, malikin 15 gün içinde teklifi incelemesi ve kararını bildirmesi gerekiyor. Bu süre içinde onay vermezse, arsa payı diğer maliklere veya üçüncü kişilere, rayiç (gerçek piyasa) değerinden az olmamak üzere satılabiliyor. Uygun görülmesi halinde, malikin yeni binadan bir bağımsız bölüm veya işyeri edinme hakkı da bulunabiliyor. Bu konuyu serinin ayrı bir yazısında derinlemesine ele alıyoruz.

Tevhit Sonrası Parsellerde Durum

Yönetmelik, birden fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) sonrasında oluşan yeni parsel için de aynı salt çoğunluk esasının uygulanacağını öngörüyor. Bu, ada bazlı büyük ölçekli dönüşüm projelerinde karar alma sürecini standartlaştırıyor.

Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Yeni sistem, çoğunluk hissesine sahip maliklerin sürece daha hızlı yön verebilmesini sağlıyor. Ancak bu, azınlıkta kalan malikin savunmasız olduğu anlamına gelmiyor: tebligat usulleri, 15 günlük süre ve rayiç değer güvencesi, azınlıktaki malikin haklarını korumaya yönelik önemli güvencelerdir. Her malik, kendisine yapılan tebligatı dikkatle takip etmeli ve süresi içinde hukuki destek almalıdır.

Müteahhitler İçin Ne Anlama Geliyor?

Müteahhitler açısından bu değişiklik, projeye başlama sürecini önemli ölçüde hızlandırıyor: artık tüm maliklerin ikna edilmesini beklemek zorunda değiller. Ancak toplantı çağrısı, tebligat ve tutanakların usulüne uygun şekilde yapılması, müracaat dosyasının eksiksiz olması bakımından kritik önem taşıyor; bu belgelerdeki bir usul hatası, ileride sürecin hukuken sorgulanmasına yol açabilir.

Sık Sorulan Sorular

“P+1” tam olarak neyi ifade ediyor? Paydaşların hisse oranları toplamının yarısından (P) bir fazlasının (+1) kararı desteklemesi gerektiği anlamına geliyor; klasik “elli bir” oranı değil, hisse oranına dayalı bir eşiktir.

Toplantıya katılmayan malik ne olur? Usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra toplantıya katılmamak, kararın geçerliliğini etkilemez; malikin itiraz ve 15 günlük yanıt hakları yine de işlemeye devam eder.

Bu değişiklik geçmişte başlamış dönüşüm süreçlerini de kapsıyor mu? Yönetmelik yürürlüğe girdiği tarihten sonraki karar süreçleri için uygulanır; devam eden dosyalarda somut durumun bir avukatla değerlendirilmesi önerilir.

Sonuç

2026’daki bu değişiklik, kentsel dönüşümün en büyük pratik engelini ortadan kaldırdı ve süreci önemli ölçüde hızlandırdı. Ancak hızlanan süreç, usule uygunluğun önemini azaltmıyor; aksine, toplantı, tebligat ve tutanaklara ilişkin kurallara tam uyum, hem malikler hem müteahhitler için artık daha da kritik hale geldi.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut bir hukuki sorun için bir avukata danışılmalıdır.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

Was ist “Kentsel Dönüşüm” (Stadterneuerung) in Istanbul? Der Ablauf 2026 Schritt für Schritt

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Wer in Istanbul Eigentum besitzt, dort mietet oder investiert, stößt früher oder später auf den Begriff “kentsel dönüşüm” – das türkische Programm zur städtischen Erneuerung. Sowohl für Eigentümer als auch für Bauunternehmer ist es entscheidend, die rechtliche Grundlage, die einzelnen Phasen und die seit 2026 geänderten Regeln zu verstehen, damit der Prozess zügig und rechtssicher verläuft. Dieser Beitrag erklärt, was Stadterneuerung bedeutet, wer daran beteiligt ist und wie der aktuelle Ablauf von Anfang bis Ende funktioniert.

Die rechtliche Grundlage

Die türkische Stadterneuerung beruht auf dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten mit Katastrophenrisiko, das seit 2012 in Kraft ist. Ziel des Gesetzes ist es, ältere Gebäude mit Erdbebenrisiko zu identifizieren, sie durch Bauwerke nach aktuellem Baustandard zu ersetzen und dies innerhalb eines vorhersehbaren rechtlichen Rahmens zu tun – statt die Erneuerung informellen Verhandlungen zu überlassen.

Zuständig für die Umsetzung des Gesetzes ist die Präsidentschaft für Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). Sie erlässt und aktualisiert regelmäßig die Durchführungsverordnungen, die Risikobewertungen, Eigentümerentscheidungen, Verfahren mit Bauunternehmern und finanzielle Fördermechanismen regeln. Im Jahr 2026 kam es zu einer der grundlegendsten Änderungen der Entscheidungsregeln in der Geschichte des Programms – dieser Änderung widmen wir den nächsten Beitrag dieser Serie.

Wer ist beteiligt?

An einem typischen Verfahren zur Stadterneuerung sind mehrere Parteien beteiligt:

  • Eigentümer (malikler): Die Inhaber der einzelnen Einheiten – Wohnungen, Geschäfte, Büros – im Gebäude. Sie tragen während des gesamten Prozesses die meisten Rechte und Pflichten.
  • Der Bauunternehmer (müteahhit): Das Bauunternehmen, das Abriss und Wiederaufbau übernimmt, in der Regel im Rahmen eines “Bau-gegen-Anteil”-Modells mit den Eigentümern.
  • Das Baubauaufsichtsunternehmen (yapı denetim kuruluşu): Eine unabhängige Firma, die den Bau mit dem genehmigten Projekt, den statischen Berechnungen und den geltenden Vorschriften abgleicht.
  • Die Präsidentschaft für Stadterneuerung und ermächtigte Institutionen: Die Verwaltungsbehörden, die die Risikobewertung genehmigen und den Prozess im Rahmen des Gesetzes begleiten.
  • Die Gemeinde (Belediye): Die örtliche Behörde, die für Baugenehmigungen, Bebauungsstatus und Bezugsgenehmigungen zuständig ist.

Die Phasen des Verfahrens

Ein typisches Stadterneuerungsverfahren in Istanbul durchläuft folgende Phasen:

1. Risikobaugutachten

Der Prozess beginnt damit, dass ein Wohnungseigentümer bei einer von der Präsidentschaft ermächtigten Institution die Untersuchung des Gebäudes auf Erdbebenrisiko beantragt. Ein technisches Team prüft die Tragstruktur und erstellt einen Risikobericht. Wird das Gebäude als “riskant” eingestuft, wird dies als Vermerk im Grundbuch eingetragen. Diese Phase behandeln wir ausführlich in einem eigenen Beitrag.

2. Eigentümerversammlung und Beschluss

Sobald die Einstufung als Risikobauwerk endgültig ist, müssen die Eigentümer entscheiden, ob abgerissen und neu gebaut oder das bestehende Gebäude verstärkt wird. Seit 2026 kann dieser Beschluss mit einfacher Mehrheit nach Eigentumsanteilen gefasst werden – umgangssprachlich “P+1”, also mehr als die Hälfte der Anteile – statt der zuvor erforderlichen Zweidrittelmehrheit. Die Verfahrensdetails dieser Beschlussfassung erläutern wir im nächsten Beitrag.

3. Auswahl des Bauunternehmers und Vertragsabschluss

Entscheiden sich die Eigentümer für Abriss und Neubau, müssen sie sich mit einem Bauunternehmer einigen. Dies erfolgt in der Regel über einen “Bau-gegen-Anteil”-Vertrag (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), bei dem der Eigentümer seinen Grundstücksanteil überträgt und im Gegenzug eine oder mehrere Einheiten im Neubau erhält. Da dieser Vertrag Rechte an Immobilien überträgt, muss er in der vom türkischen Recht vorgeschriebenen Form – beim Grundbuchamt oder vor einem Notar – geschlossen werden, um gültig und durchsetzbar zu sein.

4. Genehmigung, Abriss und Bau

Der Bauunternehmer holt bei der Gemeinde die Baugenehmigung ein, das bestehende Gebäude wird abgerissen und der Bau beginnt. In dieser Phase prüft ein unabhängiges Bauaufsichtsunternehmen laufend, ob der Bau dem genehmigten Projekt und den geltenden Vorschriften entspricht.

5. Übergabe

Nach Fertigstellung des Baus werden die Einheiten an die Eigentümer übergeben und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen.

Wie lange dauert der Prozess?

Die Dauer hängt stark von der Größe des Gebäudes, der Geschwindigkeit der Einigung zwischen den Eigentümern und der Kapazität des Bauunternehmers ab. Die Zeit zwischen Antragstellung für das Risikogutachten und der Genehmigung des Berichts soll sich durch die fortschreitende Digitalisierung des Verfahrens weiter verkürzen. Auch die neue Mehrheitsregel beschleunigt Verfahren erheblich, die zuvor jahrelang am Widerstand eines einzelnen Eigentümers gescheitert waren.

Was das für Eigentümer bedeutet

Stadterneuerung ist nicht nur ein Bauprojekt – es ist ein rechtlicher Prozess, der Eigentumsrechte, das Familienheim und oft die Ersparnisse eines ganzen Lebens betrifft. Jedes Dokument, das auf dem Weg unterschrieben wird – Versammlungsprotokolle, der Bauvertrag, das Übergabeprotokoll – kann bei einem späteren Streit entscheidend sein. Wer bei jedem Schritt schriftliche Nachweise sichert und vor jeder Unterschrift einen Anwalt konsultiert, vermeidet vermeidbare Verluste.

Was das für Bauunternehmer bedeutet

Für Bauunternehmer bietet die Stadterneuerung erhebliches wirtschaftliches Potenzial, birgt aber auch rechtliche und finanzielle Risiken, die aktiv gesteuert werden müssen: Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Unstimmigkeiten im Grundbuch, Verzögerungen bei Genehmigungen und Sicherheitsleistungen wirken sich unmittelbar darauf aus, ob ein Projekt pünktlich und wirtschaftlich abgeschlossen werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Teilnahme am Stadterneuerungsverfahren verpflichtend? Sobald ein Gebäude offiziell als “riskant” eingestuft ist, sieht das Gesetz vor, dass das Erneuerungsverfahren eingeleitet wird; wird dies unterlassen, drohen Eigentümern behördliche Maßnahmen und vor allem ein fortbestehendes Sicherheitsrisiko.

Müssen alle Eigentümer einstimmig zustimmen? Nein. Seit 2026 reicht eine einfache Mehrheit nach Eigentumsanteilen (“P+1”) aus – Einstimmigkeit ist nicht erforderlich.

Betrifft der Prozess auch Mieter? Ja – Mieter sind unmittelbar betroffen, etwa bei Fragen der Räumung oder der Mietbeihilfe. Dieses Thema behandeln wir in einem späteren Beitrag dieser Serie.

Fazit

Vor allem durch die Änderung der Beschlussregel 2026 kann das Stadterneuerungsverfahren heute deutlich schneller ablaufen als in den Vorjahren. Jede Phase erfordert jedoch weiterhin sorgfältige rechtliche Begleitung. In dieser Serie behandeln wir jede Phase des Verfahrens gesondert für Eigentümer und für Bauunternehmer.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Für aktuelle Vorschriften und amtliche Fristen empfehlen wir, die offiziellen Quellen der Präsidentschaft für Stadterneuerung zu prüfen.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

What Is “Kentsel Dönüşüm” (Urban Transformation) in Istanbul? A 2026 Step-by-Step Guide

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Anyone who owns property, rents, or invests in Istanbul will eventually run into the term “kentsel dönüşüm” — Turkey’s urban transformation program. For property owners and contractors alike, understanding the legal basis, the stages of the process, and the rules that changed in 2026 is essential to moving through it quickly and safely. This article explains what urban transformation is, who is involved, and how the current process works from start to finish.

The Legal Basis

Turkey’s urban transformation framework rests on Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk, in force since 2012. Its core purpose is to identify older buildings that carry earthquake risk, replace them with structures that meet current construction standards, and do so within a predictable legal framework rather than leaving renewal to informal negotiation.

The authority responsible for implementing the law is the Presidency of Urban Transformation (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). It issues and periodically updates the implementing regulations that govern risk assessments, owner decision-making, contractor procedures, and financial support mechanisms. 2026 saw one of the most fundamental changes to the decision-making rules in the program’s history — a change we cover in detail in the next article in this series.

Who Is Involved

A typical urban transformation file involves several parties:

  • Owners (malikler): The holders of title to the individual units — flats, shops, offices — in the building. Owners carry the greatest share of rights and obligations throughout the process.
  • The contractor (müteahhit): The construction company that undertakes the demolition and rebuilding, typically under a “build-for-share” model agreed with the owners.
  • The construction supervision company (yapı denetim kuruluşu): An independent firm that checks the build against the approved project, structural calculations, and applicable regulations.
  • The Presidency of Urban Transformation and authorized institutions: The administrative bodies that approve the risk assessment and oversee the process under the law.
  • The municipality: The local authority responsible for building permits, zoning status, and occupancy approval.

The Stages of the Process

A typical urban transformation process in Istanbul moves through the following stages:

1. Risky building assessment

The process begins when a unit owner applies to an institution authorized by the Presidency to have the building inspected for earthquake risk. A technical team examines the load-bearing structure and produces a risk report. If the building is found “risky,” this is recorded as an annotation on the title deed. We cover this stage in more depth in a separate article.

2. The owners’ meeting and decision

Once the risky-building finding is final, the owners must decide whether to demolish and rebuild or to reinforce the existing structure. As of 2026, this decision can be taken by a simple majority based on ownership share — informally called “P+1,” meaning more than half the shares — rather than the two-thirds majority previously required. We explain the procedural details of this decision in the next article.

3. Choosing a contractor and signing a contract

If the owners decide to demolish and rebuild, they need to reach an agreement with a contractor. This is usually structured as a “build-for-share” construction contract (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), under which the owner transfers their share of the land and receives one or more units in the new building in return. Because this contract transfers rights in real property, it must be executed in the formal manner required by Turkish law — before a title registry office or a notary — for it to be valid and enforceable.

4. Permits, demolition, and construction

The contractor obtains a building permit from the municipality, the existing structure is demolished, and construction begins. Throughout this stage, an independent construction supervision company checks that the build matches the approved project and complies with applicable regulations.

5. Delivery

Once construction is complete, the finished units are handed over to the owners and the title transfer is completed at the land registry.

How Long Does It Take?

Timelines vary considerably depending on the size of the building, how quickly the owners reach agreement, and the contractor’s capacity. The time between applying for a risk assessment and receiving an approved report is expected to shorten as digitalization of the process continues. The new simple-majority rule is also significantly speeding up buildings that had been stalled for years by a single dissenting owner.

What This Means for Property Owners

Urban transformation is not just a construction project — it is a legal process that touches ownership rights, the family home, and often a lifetime of savings. Every document signed along the way — meeting minutes, the construction contract, the handover record — will matter if a dispute arises later. Keeping written records at every step, and consulting a lawyer before signing anything, prevents avoidable losses down the line.

What This Means for Contractors

For contractors, urban transformation represents significant business opportunity, but also legal and financial risk that has to be actively managed: disputes among owners, title irregularities, delays in permitting, and guarantee obligations all have a direct effect on whether a project finishes on time and profitably.

Frequently Asked Questions

Is entering the urban transformation process mandatory? Once a building is officially found to be “risky,” the law expects the transformation process to be initiated; failing to start it can expose owners to administrative measures and, more importantly, ongoing safety risk.

Do all owners need to agree unanimously? No. As of 2026, a simple majority based on ownership share (“P+1”) is sufficient — unanimous consent is not required.

Does the process affect tenants too? Yes — tenants are directly affected by matters like eviction timing and rent assistance. We cover this in a later article in this series.

Conclusion

Thanks largely to the 2026 change in the decision-making rule, the urban transformation process can now move considerably faster than in previous years. Every stage, however, still calls for careful legal attention. Throughout this series, we address each stage of the process separately for property owners and for contractors.

This article is for general information only and is not a substitute for advice from a lawyer on your specific situation. For current regulations and official deadlines, please check the official sources published by the Presidency of Urban Transformation.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

Kentsel Dönüşüm Nedir? 2026’da Süreç Adım Adım Nasıl İşliyor?

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

İstanbul’da yaşayan hemen her mülk sahibi, kiracı ya da yatırımcı er ya da geç “kentsel dönüşüm” kelimesiyle karşılaşıyor. Ancak sürecin hukuki temelini, aşamalarını ve 2026’da değişen kurallarını doğru bilmek, hem mülk sahipleri hem de müteahhitler için sürecin hızlı ve güvenli işlemesini sağlıyor. Bu yazıda kentsel dönüşümün ne olduğunu, kimlerin sürece dahil olduğunu ve güncel süreç haritasını adım adım ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Temeli

Türkiye’de kentsel dönüşümün ana çerçevesi, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanır. Kanunun temel amacı, özellikle deprem riski taşıyan eski yapı stokunu tespit etmek, bu yapıları güncel yapı standartlarına uygun binalarla değiştirmek ve bu süreci öngörülebilir bir hukuki çerçeveye bağlamaktır.

Kanunun uygulanmasından sorumlu kurum, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’dır. Başkanlık; riskli yapı tespiti, malik kararları, müteahhit süreçleri ve destek mekanizmalarına ilişkin usul ve esasları belirleyen uygulama yönetmeliklerini yayımlar ve bu yönetmelikleri gerektiğinde günceller. 2026 yılı, karar alma usulünde sürecin en köklü değişikliklerinden birine sahne oldu; bu değişikliği serinin ikinci yazısında ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Sürece Kimler Dahil Olur?

Bir kentsel dönüşüm dosyasında genellikle şu aktörler yer alır:

  • Malikler (mülk sahipleri): Binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) sahipleri. Süreç boyunca en çok hak ve yükümlülüğe sahip taraftır.
  • Müteahhit: Yıkım ve yeniden inşaat işini üstlenen, genellikle “kat karşılığı” model üzerinden maliklerle anlaşan yüklenici firma.
  • Yapı denetim kuruluşu: İnşaatın projeye, statik hesaplara ve mevzuata uygunluğunu bağımsız olarak denetleyen kuruluş.
  • Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve yetkilendirilmiş kurumlar: Riskli yapı tespitini onaylayan, süreci mevzuat çerçevesinde yürüten idari makamlar.
  • Belediye: Yapı ruhsatı, imar durumu ve iskân işlemlerinde yetkili yerel idare.

Sürecin Aşamaları

İstanbul’da tipik bir kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Riskli Yapı Tespiti

Süreç, bir bağımsız bölüm sahibinin, Bakanlık/Başkanlık tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa başvurarak binanın deprem riski açısından incelenmesini talep etmesiyle başlar. Teknik heyet, binanın taşıyıcı sistemini inceleyerek bir risk raporu hazırlar. Bina “riskli” bulunursa, bu durum tapu kütüğüne şerh olarak işlenir. Bu aşamayı bir sonraki yazımızda ayrıca ele alıyoruz.

2. Maliklerin Toplantısı ve Kararı

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, maliklerin yıkıp yeniden yapma ya da güçlendirme konusunda bir karar vermesi gerekir. Bu karar artık, hisse oranına göre yarıdan bir fazlasının onayı anlamına gelen salt çoğunluk (“P+1”) ile alınabiliyor; eskiden aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı 2026’da kaldırıldı. Karar alma usulünün detaylarını ikinci yazımızda bulabilirsiniz.

3. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Yıkıp yeniden yapım kararı alındıysa, maliklerin bir müteahhitle anlaşması gerekir. Bu genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adı verilen, malikin arsa payını devrettiği, karşılığında yeni binada bağımsız bölüm(ler) aldığı bir model üzerinden yürütülür. Sözleşmenin resmi şekilde (tapuda ya da noterde) yapılması, tarafların haklarının korunması için kritik önem taşır.

4. Ruhsat, Yıkım ve İnşaat

Müteahhit, ilgili belediyeden yapı ruhsatı alır, mevcut yapı yıkılır ve inşaat süreci başlar. Bu aşamada yapı denetim firmaları, inşaatın projeye ve mevzuata uygunluğunu denetler.

5. Teslim

İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümler maliklere teslim edilir ve tapu devir işlemleri gerçekleştirilir.

Süreç Ne Kadar Sürer?

Süre; binanın büyüklüğü, malikler arasındaki uzlaşma hızı ve müteahhidin kapasitesine göre büyük ölçüde değişir. Riskli yapı tespiti başvurusundan rapor onayına kadar geçen süre, devam eden dijitalleşme çalışmalarıyla kısalması beklenen bir aşama. Karar alma sürecindeki salt çoğunluk kuralı da, yıllarca tek bir malikin itirazıyla tıkanan binalarda süreci önemli ölçüde hızlandırıyor.

Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Kentsel dönüşüm, sadece bir inşaat süreci değil; mülkiyet hakkının, ailenin oturduğu evin ve çoğu zaman hayat birikiminin dahil olduğu bir hukuki süreçtir. Sürecin her aşamasında imzalanan belgeler — toplantı tutanakları, sözleşmeler, teslim tutanakları — ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda belirleyici olacaktır. Bu nedenle her adımda yazılı belge almak ve mümkünse bir avukata danışmak, ileride oluşabilecek mağduriyetleri önler.

Müteahhitler İçin Ne Anlama Geliyor?

Müteahhitler açısından kentsel dönüşüm hem büyük bir iş potansiyeli hem de dikkatli yönetilmesi gereken hukuki ve mali riskler taşır: malik uzlaşmazlıkları, tapu kayıtlarındaki ihtilaflar, ruhsat süreçlerindeki gecikmeler ve teminat yükümlülükleri, projenin zamanında ve karlı şekilde tamamlanmasını doğrudan etkiler.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüme girmek zorunlu mu? Bina “riskli yapı” olarak tespit edildiğinde, dönüşüm sürecine girilmesi kanunen öngörülen bir yoldur; süreci başlatmamak, ileride idari yaptırımlarla ve güvenlik riskiyle karşılaşılmasına yol açabilir.

Tüm maliklerin oy birliği gerekir mi? Hayır. 2026 itibarıyla hisse oranına göre salt çoğunluk (P+1) yeterlidir; oy birliği aranmaz.

Süreç kiracıları da etkiler mi? Evet; kiracılar tahliye, kira yardımı gibi konularda süreçten doğrudan etkilenir. Bu konuyu serinin ilerleyen yazılarında ele alıyoruz.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, özellikle karar alma usulündeki 2026 değişikliğiyle, önceki yıllara göre çok daha hızlı işleyebilecek bir yapıya kavuştu. Ancak sürecin her aşaması hâlâ dikkatli hukuki takip gerektiriyor. Bu seri boyunca, sürecin her aşamasını mülk sahipleri ve müteahhitler için ayrı ayrı ele alacağız.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut bir hukuki sorun için bir avukata danışılmalıdır. Güncel mevzuat ve resmi süreler için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynaklarını kontrol etmenizi öneririz.

Kemik Kırığı ve Yaralama Suçu: TCK 87/3 Uygulamaları

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 87/3. maddesi, kasten yaralama sonucu vücutta kemik kırığı veya çıkığı meydana gelmesi durumunda uygulanacak cezayı düzenler. Bu maddeye göre, kasten yaralama sonucu kemik kırığı veya çıkığı oluşursa, yaralama suçunun cezası, kırık veya çıkığın hayat fonksiyonlarına etkisi dikkate alınarak artırılır. 

Açıklama:

  • Kasten Yaralama:TCK’nın 86. maddesinde düzenlenen bir suçtur ve bir kişiyi istemli olarak yaralamayı ifade eder. 
“Kemik Kırığı ve Yaralama Suçu: TCK 87/3 Uygulamaları” yazısını okumaya devam et →

Yerine Getirme Fişi Nedir? Adli Sicil Silme Sürecinde Önemi

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Adli sicil kaydının silinmesi için, cezanın infaz edildiğine dair “yerine getirme fişi” gereklidir.

Bu fiş, cezanın tamamlandığını, para cezasının ödendiğini veya denetim süresinin dolduğunu gösterir.

Hukuk dilinde bu fişe “yerine getirme fişi” denir ve adli sicil kaydının silinmesi için önemli bir belgedir.

Adli Sicil Kaydının Silinmesi Süreci:

1. Cezanın İnfazının Tamamlanması:

Öncelikle, adli sicil kaydında görünen cezanın infazının tamamlanması gerekir. Bu, hapis cezasının çekilmesi, para cezasının ödenmesi veya denetim süresinin dolması gibi durumları kapsar.

“Yerine Getirme Fişi Nedir? Adli Sicil Silme Sürecinde Önemi” yazısını okumaya devam et →

EV ALIRKEN KAÇINMANIZ GEREKEN 3 BÜYÜK HATA

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Ev alırken yapılan hatalar, yüksek maliyetli ve geri dönüşü zor sorunlara yol açabilir. Tapu kaydından sözleşme detaylarına kadar dikkat edilmesi gereken pek çok unsur vardır. Hem ikinci el hem de sıfır (inşaattan) ev alımı sürecinde dikkat edilmesi gereken en kritik noktaları ve dayanak kanun maddelerini sizler için derledik.

1. Tapu Kaydını Kontrol Etmemek

Ev alırken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden tapu kaydını detaylı olarak incelemek hayati önem taşır. Tapu kaydı kontrol edilmeden yapılan satın alımlar, ileride hukuki sorunlara neden olabilir.

✅ Dikkat Edilmesi Gerekenler:

  • İpotek Durumu: Gayrimenkul üzerinde ipotek varsa, kredi borcu veya başka nedenlerden dolayı satılamayabilir. (TMK m. 881 – Taşınmaz rehni)
  • Haciz Durumu: Taşınmaz üzerinde haciz olup olmadığı mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. (TMK m. 1008 – Hacizli Taşınmazlar)
  • Ortaklık (Hisseli Tapu): Hisseli tapularda diğer hissedarların önalım hakkı (TMK m. 732) vardır. İleri bir tarihte hissedarlardan biri satışı iptal ettirebilir.
  • Kat İrtifakı ve Kat Mülkıyeti: Kat İrtifakı tapusu olan bir dairede iskan olmadan oturma hakkınız olmayabilir. (Kat Mülk. Kanunu m. 1-3)

✅ Nasıl Kontrol Edilir?

  • Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek veya e-Devlet’ten Web Tapu Sistemi üzerinden tapu kaydı sorgulama yapabilirsiniz.

2. Ekspertiz Raporunu Göz Ardı Etmek

Bir gayrimenkulün gerçek değerini ve teknik durumunu belirlemek için ekspertiz raporu almak şarttır. Bu rapor olmadan yapılan satın alımlarda, piyasa fiyatının çok üzerinde bir fiyat ödenebilir ya da bina ile ilgili sorunlar fark edilmeyebilir.

✅ Ekspertiz Raporunda Nelere Bakılmalı?

  • Piyasa Değeri: Evin bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları ile karşılaştırma yapılmalıdır.
  • Teknik ve Fiziki Durum: Binanın yaşı, inşaat kalitesi, zemin etüdü ve deprem risk analizi
  • Yasal Durum: Yapının imar durumuna uygun olup olmadığı, belediye kayıtlarından kontrol edilmelidir. (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21)

✅ Ekspertiz Raporu Nasıl Alınır?

  • Banka kredisiyle alıyorsanız, banka tarafından ekspertiz raporu hazırlanır.
  • Peşin alım yapıyorsanız, SPK lisanslı bir ekspertiz firmasi ile çalışabilirsiniz.

3. Sözleşme Detaylarını İncelememek

Satın alma sürecinde yapılacak gayrimenkul satış sözleşmesi, hem satıcının hem de alıcının haklarını güvence altına alır. Sözleşmeyi detaylı incelememek, ileride hukuki sorunlarla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir.

✅ Sözleşmeye Eklenmesi Gereken Hususlar:

  • Teslim Tarihi: İnşaattan ev alıyorsanız, gecikme halinde ne gibi yaptırımlar olacağı belirtilmelidir.
  • Tapu Devri Koşulları: Tapunun ne zaman devredileceği ve hangi şartlarda üzerinize geçeceği sözleşmeye yazılmalıdır. (TMK m. 706)
  • Ayıplı Mal ve Garanti: İnşaattan alınan bir konutta teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için garanti süresi belirtilmelidir. (6502 sayılı Tüketici Kanunu m. 8)

✅ Çözüm:

  • Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
  • Özellikle inşaat halindeki projelerde satıcının güvenilirliğini araştırın.

Bu maddelere dikkat ederek, ev alımı sürecinde karşınıza çıkabilecek riskleri minimize edebilirsiniz. Hukuki konuları anlamakta zorlanırsanız, uzman bir avukata danışmanız her zaman en doğru adım olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Kira tespit davaları uygulamada usul hataları nedeniyle uzayabiliyor veya eksik başvuru nedeniyle talep reddedilebiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken kritik noktaları toplu olarak aktarıyoruz:

1️⃣ Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Yetkili ve Görevli Mahkeme

📍 Yetkili Mahkeme:

🔹 Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

🔹 HMK 12. madde gereği, taşınmaz davalarında yetki sözleşmesi yapılamaz, yetki kesin olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

🔹 Yanlış yerde dava açılırsa, yetkisizlik nedeniyle süre kaybı yaşanır.

📍 Görevli Mahkeme:

🔹 Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. (HMK 4/1-a)

🔹 Ticari kiralamalarda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

✔️ Dava Türü ve Miktar Belirleme

📍 Dava Türü:

🔹 Kira tespit davası, “Edim Davası” değil, “Belirleme Davası” niteliğindedir.

🔹 Talep, belirli bir miktara yönelik olmadığından, kesin olarak belirlenmiş bir harç ve masraf hesabı yapılamaz.

📍 Dava Miktarı ve Harçlar:

🔹 Harç ve masraf hesabı yapılırken, mahkemeden talep edilen yeni kira bedeline göre nispi harç hesaplanır.

🔹 Tespit edilen yeni kira bedeli, dava açarken talep edilmez; ancak harçlar, talep edilen kira miktarına göre hesaplanır.

🔹 Dava açarken, yeni kira bedelinin ne kadar olması gerektiği yönünde bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

✔ Örnek:

• Mevcut kira bedeli: 5.000 TL

• Mal sahibi, yeni kira bedelinin 12.000 TL olması gerektiğini düşünüyor.

• Mahkemeye bu talep ile başvurulduğunda, 7.000 TL’lik fark üzerinden nispi harç hesaplanır.

✔️ Arabuluculuk Başvurusu Yapmadan Dava Açma Hatası

📍 1 Eylül 2023’ten itibaren kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

🔹 Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden reddeder.

🔹 Arabuluculuk sürecinin tamamlanıp, tutanağın eklenmesi zorunludur.

2️⃣ Yargılama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Bedelleri

📍 Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak yeni kira bedelini belirler.

🔹 Bilirkişi raporu hazırlanırken, emsal kira bedelleri belirlenir.

🔹 Bu süreçte emsal kira bedelleri toplanarak mahkemeye sunulmalıdır.

🔹 Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaçırılmamalıdır.

✔️ Yargılama Masrafları ve Vekalet Ücreti

📍 Harç ve Masraflar:

🔹 Dava açılırken nispi harç alınır. (Yeni kira bedeli farkı üzerinden hesaplanır.)

🔹 Bilirkişi ücreti, keşif giderleri, tebligat giderleri ödenmelidir.

📍 Vekalet Ücreti:

🔹 Dava kazanıldığında karşı taraf, maktu vekalet ücreti öder.

🔹 2024 yılı için Sulh Hukuk Mahkemesi davalarında avukatlık asgari ücret tarifesine göre vekalet ücreti belirlenir.

3️⃣ Mahkeme Kararı ve Sonrası İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Mahkeme Kararının Geçerlilik Tarihi

🔹 İhtarname süresinde çekilmişse, mahkeme kararı dava tarihinden itibaren geçerli olur ve geriye dönük kira farkı talep edilebilir.

🔹 Eğer ihtarname süresinde çekilmemişse, mahkeme kararı ancak karar tarihinden itibaren geçerli olur.

✔ Örnek:

• Dava 1 Mart 2024’te açıldı.

• İhtar 1 Şubat 2024’te çekildi.

• Mahkeme kararı 1 Ekim 2025’te çıktı.

• Eğer ihtar süresinde çekildiyse, kira farkı Mart 2024’ten itibaren talep edilebilir.

• Eğer ihtar süresi kaçırıldıysa, yeni kira bedeli Ekim 2025’ten itibaren geçerli olur.

📌 En İdeal Süreç Nasıl İşlemeli?

1️⃣ İhtarname çekilmeli (Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce)

2️⃣ Arabuluculuğa başvurulmalı (İhtarname sonrası süreci hızlandırmak için)

3️⃣ Dava açılmalı (Yeni kira dönemi başladıktan hemen sonra)

4️⃣ Bilirkişi incelemesi için emsal kira bedelleri toplanmalı

5️⃣ Bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmeli

6️⃣ Mahkeme kararı sonrası geriye dönük kira farkı için tahsil süreci başlatılmalı

Bu aşamalara dikkat edildiğinde, dava süreci hızlanır ve geriye dönük kira farkı kaybı önlenebilir.