Jahrelang war das größte Hindernis im türkischen Stadterneuerungsverfahren die für Eigentümerbeschlüsse erforderliche Mehrheitsschwelle. In Gebäuden mit Hunderten von Einheiten oder bei durch Erbschaft auf viele Erben verteiltem Eigentum war eine Zweidrittelmehrheit oft praktisch unerreichbar – ein einzelner widersprechender Eigentümer konnte die Erneuerung eines Gebäudes jahrelang blockieren. Eine am 4. Februar 2026 im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlichte Verordnungsänderung hat dieses Bild grundlegend verändert. Dieser Beitrag erläutert, was das neue System bringt und für wen es Vorteile und für wen es Risiken bedeutet.
Warum das alte System ein Problem war
In der ursprünglichen Anwendung des Gesetzes Nr. 6306 war für kritische Entscheidungen bei Risikobauwerken – Abriss, Wiederaufbau, Auswahl des Bauunternehmers – mindestens eine Zweidrittelmehrheit nach Eigentumsanteilen erforderlich. Diese Schwelle beruhte auf einem strengen Verständnis des Eigentumsrechts, führte in der Praxis aber zu erheblichen Problemen:
- In Gebäuden mit vielen Miteigentümern, insbesondere bei durch Erbschaft aufgeteiltem Eigentum, war eine nahezu einstimmige Schwelle extrem schwer zu erreichen.
- Ein einzelner Eigentümer, der sich – aus Preiserwartungen, familiären Streitigkeiten oder schlicht Unerreichbarkeit – der Teilnahme verweigerte, konnte das gesamte Gebäude vom Verfahren ausschließen.
- Gebäude mit echtem Erdbebenrisiko konnten aufgrund dieser rechtlichen Blockade jahrelang unverändert bleiben.
Die gesetzliche Grundlage
Der erste Schritt zur Lösung dieses Problems war das Gesetz Nr. 7471, veröffentlicht im Amtsblatt am 9. November 2023, das die gesetzliche Grundlage für Beschlüsse mit einfacher Mehrheit schuf. Umgesetzt wurde dies durch die Verordnung zur Änderung der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306, veröffentlicht im Amtsblatt (Nr. 33158) am 4. Februar 2026, die die Verfahrensregeln neu fasste und das System der einfachen Mehrheit in die Praxis überführte.
Was das neue “P+1”-System bedeutet
Nach den neuen Regeln können Entscheidungen zu einem Grundstück mit einem Risikobauwerk – Abriss, Wiederaufbau, Auswahl des Bauunternehmers oder Verkauf – nun mit einfacher Mehrheit nach Eigentumsanteilen getroffen werden. Die Kurzformel “P+1” bezeichnet die Unterstützung durch Eigentümer, deren Anteile zusammen mehr als die Hälfte der gesamten Eigentumsanteile ausmachen; Einstimmigkeit oder eine Zweidrittelmehrheit sind nicht mehr erforderlich.
In der Praxis bedeutet dies: Mit der Unterstützung der Eigentümer, die die Mehrheit der Anteile halten, kann ein einzelner widersprechender Eigentümer in der Minderheit den gesamten Prozess nicht mehr aufhalten.
Das neue Verfahren: Eine Versammlung ist jetzt Pflicht
Nach der alten Praxis konnten Unterschriften direkt gesammelt werden, ohne dass sich die Eigentümer je trafen. Nach den neuen Regeln ist für Grundstücke mit einem Risikobauwerk eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung zwingend vorgeschrieben. Die Einberufung erfolgt über das in der Verordnung vorgesehene Formular Anlage 12 (Ek-12); der Antrag eines einzigen Eigentümers reicht aus, um diese Einberufung auszulösen.
Für die Bekanntmachung der Versammlung und eines gefassten Beschlusses gelten folgende Verfahren:
- Aushang beim örtlichen Muhtar-Amt (der Aushang bleibt 15 Tage bestehen)
- Aushang am Eingang des Gebäudes
- Zustellung über einen Notar
- Elektronische Zustellung über das E-Devlet-Portal der Regierung
Der letzte Tag des Aushangs gilt als Zustellungsdatum an alle Eigentümer; Fristen beginnen ab diesem Datum zu laufen. Einladungen zur Versammlung und Protokolle müssen der Antragsunterlage beigefügt werden.
Was mit einem widersprechenden Eigentümer geschieht
Nachdem einem widersprechenden Eigentümer (einem Eigentümer in der Minderheit gegenüber einem Mehrheitsbeschluss) ordnungsgemäß zugestellt wurde, hat dieser 15 Tage Zeit, das Angebot zu prüfen und seine Entscheidung mitzuteilen. Stimmt er innerhalb dieser Frist nicht zu, kann sein Grundstücksanteil – an die übrigen Eigentümer oder an Dritte – zu einem Preis verkauft werden, der nicht unter dem Verkehrswert liegen darf. Sofern angemessen, kann der Eigentümer zudem das Recht behalten, eine Einheit oder Gewerbefläche im Neubau zu erwerben. Dieses Thema behandeln wir ausführlich in einem eigenen Beitrag dieser Serie.
Zusammengelegte Grundstücke
Die Verordnung sieht außerdem vor, dass bei der Zusammenlegung mehrerer Grundstücke (tevhit) zu einem neuen Grundstück dieselbe Mehrheitsregel für Entscheidungen zum entstehenden Grundstück gilt. Dies vereinheitlicht die Entscheidungsfindung bei größeren, blockweiten Erneuerungsprojekten.
Was das für Eigentümer bedeutet
Das neue System ermöglicht es Eigentümern mit Anteilsmehrheit, den Prozess deutlich schneller voranzutreiben. Das bedeutet nicht, dass ein Minderheitseigentümer schutzlos ist: Die formellen Zustellungsverfahren, die 15-tägige Antwortfrist und die Garantie des Verkehrswerts sind bedeutsame Schutzmechanismen für Minderheitseigentümer. Jeder Eigentümer sollte an ihn gerichtete Zustellungen aufmerksam verfolgen und innerhalb der Frist rechtlichen Rat einholen.
Was das für Bauunternehmer bedeutet
Für Bauunternehmer beschleunigt diese Änderung den Projektstart erheblich – es muss nicht mehr abgewartet werden, bis jeder einzelne Eigentümer überzeugt ist. Gleichzeitig ist die exakte Einhaltung der Vorschriften zu Einberufung, Zustellung und Protokollierung nun entscheidend für eine vollständige Antragsunterlage; ein Verfahrensfehler bei diesen Dokumenten kann das gesamte Verfahren später rechtlich angreifbar machen.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet “P+1” genau? Es bedeutet die Zustimmung von Eigentümern, deren gemeinsame Anteile mehr als die Hälfte (P) des Gesamtanteils ausmachen, plus eins – eine anteilsbasierte Schwelle, kein wörtliches “51 %” nach Köpfen.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zur Versammlung erscheint? Nach ordnungsgemäßer Zustellung berührt das Nichterscheinen die Gültigkeit des Beschlusses nicht; die Rechte des abwesenden Eigentümers auf Widerspruch und auf Antwort innerhalb von 15 Tagen bleiben bestehen.
Gilt diese Änderung auch für bereits laufende Erneuerungsverfahren? Sie gilt für Beschlüsse, die nach Inkrafttreten der Verordnung gefasst werden; bei laufenden Verfahren empfiehlt sich eine Prüfung der konkreten Situation durch einen Anwalt.
Fazit
Die Änderung von 2026 hat das größte praktische Hindernis der Stadterneuerung beseitigt und den Prozess erheblich beschleunigt. Ein schnellerer Prozess macht die Einhaltung der Verfahrensvorschriften jedoch nicht weniger wichtig – im Gegenteil: Die exakte Beachtung der Regeln zu Versammlung, Zustellung und Protokollierung ist für Eigentümer wie Bauunternehmer heute wichtiger denn je.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall.
