Kentsel dönüşüm sürecinin yıllardır en büyük tıkanma noktası, malikler arasında karar alma yeter sayısıydı. Yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde ya da miras nedeniyle paylı hale gelmiş binalarda üçte iki (2/3) çoğunluğa ulaşmak çoğu zaman fiilen imkânsız hale geliyor, tek bir malikin itirazı binanın yıllarca dönüşememesine yol açabiliyordu. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği, bu tabloyu köklü şekilde değiştirdi. Bu yazıda yeni sistemin ne getirdiğini, kimler için avantaj kimler için risk oluşturduğunu ayrıntılı olarak inceliyoruz.
Eski Sistem Neden Sorun Yaratıyordu?
6306 sayılı Kanun’un ilk uygulamasında, riskli yapılarda yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu gerekiyordu. Bu eşik, mülkiyet hakkının mutlak korunması ilkesine dayanıyordu; ancak pratikte:
- Çok paydaşlı (özellikle miras yoluyla bölünmüş) taşınmazlarda oy birliğine yakın bir eşiğe ulaşmak son derece güçtü.
- Bir ya da iki malikin çeşitli nedenlerle (fiyat beklentisi, aile içi anlaşmazlık, iletişimsizlik) sürece katılmaması, tüm binanın dönüşümünü kilitleyebiliyordu.
- Deprem riski taşıyan binalar, hukuki tıkanıklık nedeniyle yıllarca dönüştürülemeden kalabiliyordu.
Yasal Değişikliğin Zemini
Bu sorunun çözümüne yönelik ilk adım, 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile atıldı. Bu kanun, salt çoğunlukla karar alınabilmesinin önünü açan yasal zemini oluşturdu. Ardından 4 Şubat 2026 tarihli, 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile uygulama usulleri yeniden düzenlenerek salt çoğunluk sistemi fiilen hayata geçirildi.
Yeni Sistem: Salt Çoğunluk (“P+1”) Nedir?
Yeni düzenlemeyle, riskli yapı bulunan parsellerde alınacak kararlar (yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi, satış gibi) artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabiliyor. “P+1” ifadesi, pay oranlarının toplamının yarısından bir fazlasının onayı anlamına geliyor; oy birliği ya da üçte iki çoğunluk artık aranmıyor.
Bunun pratikte anlamı: hissesi büyük olan maliklerin desteğiyle, azınlıkta kalan tek bir malikin itirazı artık süreci durduramıyor.
Yeni Usul: Toplantı Zorunluluğu
Eski uygulamada maliklerin bir araya gelmesine gerek kalmadan doğrudan imza toplanabiliyordu. Yeni düzenlemeyle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde usulüne uygun bir toplantı yapılması zorunlu hale geldi. Bu toplantıya çağrı, yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak yapılır; tek bir malikin talebi bile bu çağrıyı başlatmaya yeterlidir.
Toplantı çağrısı ve alınan kararın bildirimi için şu usuller geçerlidir:
- Muhtarlıkta ilan (ilan 15 gün askıda kalır)
- Bina giriş panosuna asma
- Noter aracılığıyla tebligat
- e-Devlet üzerinden elektronik bildirim
İlanın son günü, tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır; süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Toplantı davetiyeleri ve tutanaklar, müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu belgeler haline geldi.
Karara Katılmayan Malikin Durumu
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan (azınlıkta kalan) malike tebligat yapıldıktan sonra, malikin 15 gün içinde teklifi incelemesi ve kararını bildirmesi gerekiyor. Bu süre içinde onay vermezse, arsa payı diğer maliklere veya üçüncü kişilere, rayiç (gerçek piyasa) değerinden az olmamak üzere satılabiliyor. Uygun görülmesi halinde, malikin yeni binadan bir bağımsız bölüm veya işyeri edinme hakkı da bulunabiliyor. Bu konuyu serinin ayrı bir yazısında derinlemesine ele alıyoruz.
Tevhit Sonrası Parsellerde Durum
Yönetmelik, birden fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) sonrasında oluşan yeni parsel için de aynı salt çoğunluk esasının uygulanacağını öngörüyor. Bu, ada bazlı büyük ölçekli dönüşüm projelerinde karar alma sürecini standartlaştırıyor.
Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Yeni sistem, çoğunluk hissesine sahip maliklerin sürece daha hızlı yön verebilmesini sağlıyor. Ancak bu, azınlıkta kalan malikin savunmasız olduğu anlamına gelmiyor: tebligat usulleri, 15 günlük süre ve rayiç değer güvencesi, azınlıktaki malikin haklarını korumaya yönelik önemli güvencelerdir. Her malik, kendisine yapılan tebligatı dikkatle takip etmeli ve süresi içinde hukuki destek almalıdır.
Müteahhitler İçin Ne Anlama Geliyor?
Müteahhitler açısından bu değişiklik, projeye başlama sürecini önemli ölçüde hızlandırıyor: artık tüm maliklerin ikna edilmesini beklemek zorunda değiller. Ancak toplantı çağrısı, tebligat ve tutanakların usulüne uygun şekilde yapılması, müracaat dosyasının eksiksiz olması bakımından kritik önem taşıyor; bu belgelerdeki bir usul hatası, ileride sürecin hukuken sorgulanmasına yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
“P+1” tam olarak neyi ifade ediyor? Paydaşların hisse oranları toplamının yarısından (P) bir fazlasının (+1) kararı desteklemesi gerektiği anlamına geliyor; klasik “elli bir” oranı değil, hisse oranına dayalı bir eşiktir.
Toplantıya katılmayan malik ne olur? Usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra toplantıya katılmamak, kararın geçerliliğini etkilemez; malikin itiraz ve 15 günlük yanıt hakları yine de işlemeye devam eder.
Bu değişiklik geçmişte başlamış dönüşüm süreçlerini de kapsıyor mu? Yönetmelik yürürlüğe girdiği tarihten sonraki karar süreçleri için uygulanır; devam eden dosyalarda somut durumun bir avukatla değerlendirilmesi önerilir.
Sonuç
2026’daki bu değişiklik, kentsel dönüşümün en büyük pratik engelini ortadan kaldırdı ve süreci önemli ölçüde hızlandırdı. Ancak hızlanan süreç, usule uygunluğun önemini azaltmıyor; aksine, toplantı, tebligat ve tutanaklara ilişkin kurallara tam uyum, hem malikler hem müteahhitler için artık daha da kritik hale geldi.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut bir hukuki sorun için bir avukata danışılmalıdır.
