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Wer in Istanbul Eigentum besitzt, dort mietet oder investiert, stößt früher oder später auf den Begriff “kentsel dönüşüm” – das türkische Programm zur städtischen Erneuerung. Sowohl für Eigentümer als auch für Bauunternehmer ist es entscheidend, die rechtliche Grundlage, die einzelnen Phasen und die seit 2026 geänderten Regeln zu verstehen, damit der Prozess zügig und rechtssicher verläuft. Dieser Beitrag erklärt, was Stadterneuerung bedeutet, wer daran beteiligt ist und wie der aktuelle Ablauf von Anfang bis Ende funktioniert.

Die rechtliche Grundlage

Die türkische Stadterneuerung beruht auf dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten mit Katastrophenrisiko, das seit 2012 in Kraft ist. Ziel des Gesetzes ist es, ältere Gebäude mit Erdbebenrisiko zu identifizieren, sie durch Bauwerke nach aktuellem Baustandard zu ersetzen und dies innerhalb eines vorhersehbaren rechtlichen Rahmens zu tun – statt die Erneuerung informellen Verhandlungen zu überlassen.

Zuständig für die Umsetzung des Gesetzes ist die Präsidentschaft für Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). Sie erlässt und aktualisiert regelmäßig die Durchführungsverordnungen, die Risikobewertungen, Eigentümerentscheidungen, Verfahren mit Bauunternehmern und finanzielle Fördermechanismen regeln. Im Jahr 2026 kam es zu einer der grundlegendsten Änderungen der Entscheidungsregeln in der Geschichte des Programms – dieser Änderung widmen wir den nächsten Beitrag dieser Serie.

Wer ist beteiligt?

An einem typischen Verfahren zur Stadterneuerung sind mehrere Parteien beteiligt:

• Eigentümer (malikler): Die Inhaber der einzelnen Einheiten – Wohnungen, Geschäfte, Büros – im Gebäude. Sie tragen während des gesamten Prozesses die meisten Rechte und Pflichten.
• Der Bauunternehmer (müteahhit): Das Bauunternehmen, das Abriss und Wiederaufbau übernimmt, in der Regel im Rahmen eines “Bau-gegen-Anteil”-Modells mit den Eigentümern.
• Das Baubauaufsichtsunternehmen (yapı denetim kuruluşu): Eine unabhängige Firma, die den Bau mit dem genehmigten Projekt, den statischen Berechnungen und den geltenden Vorschriften abgleicht.
• Die Präsidentschaft für Stadterneuerung und ermächtigte Institutionen: Die Verwaltungsbehörden, die die Risikobewertung genehmigen und den Prozess im Rahmen des Gesetzes begleiten.
• Die Gemeinde (Belediye): Die örtliche Behörde, die für Baugenehmigungen, Bebauungsstatus und Bezugsgenehmigungen zuständig ist.

Die Phasen des Verfahrens

Ein typisches Stadterneuerungsverfahren in Istanbul durchläuft folgende Phasen:

1. Risikobaugutachten

Der Prozess beginnt damit, dass ein Wohnungseigentümer bei einer von der Präsidentschaft ermächtigten Institution die Untersuchung des Gebäudes auf Erdbebenrisiko beantragt. Ein technisches Team prüft die Tragstruktur und erstellt einen Risikobericht. Wird das Gebäude als “riskant” eingestuft, wird dies als Vermerk im Grundbuch eingetragen. Diese Phase behandeln wir ausführlich in einem eigenen Beitrag.

2. Eigentümerversammlung und Beschluss

Sobald die Einstufung als Risikobauwerk endgültig ist, müssen die Eigentümer entscheiden, ob abgerissen und neu gebaut oder das bestehende Gebäude verstärkt wird. Seit 2026 kann dieser Beschluss mit einfacher Mehrheit nach Eigentumsanteilen gefasst werden – umgangssprachlich “P+1”, also mehr als die Hälfte der Anteile – statt der zuvor erforderlichen Zweidrittelmehrheit. Die Verfahrensdetails dieser Beschlussfassung erläutern wir im nächsten Beitrag.

3. Auswahl des Bauunternehmers und Vertragsabschluss

Entscheiden sich die Eigentümer für Abriss und Neubau, müssen sie sich mit einem Bauunternehmer einigen. Dies erfolgt in der Regel über einen “Bau-gegen-Anteil”-Vertrag (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), bei dem der Eigentümer seinen Grundstücksanteil überträgt und im Gegenzug eine oder mehrere Einheiten im Neubau erhält. Da dieser Vertrag Rechte an Immobilien überträgt, muss er in der vom türkischen Recht vorgeschriebenen Form – beim Grundbuchamt oder vor einem Notar – geschlossen werden, um gültig und durchsetzbar zu sein.

4. Genehmigung, Abriss und Bau

Der Bauunternehmer holt bei der Gemeinde die Baugenehmigung ein, das bestehende Gebäude wird abgerissen und der Bau beginnt. In dieser Phase prüft ein unabhängiges Bauaufsichtsunternehmen laufend, ob der Bau dem genehmigten Projekt und den geltenden Vorschriften entspricht.

5. Übergabe

Nach Fertigstellung des Baus werden die Einheiten an die Eigentümer übergeben und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen.

Wie lange dauert der Prozess?

Die Dauer hängt stark von der Größe des Gebäudes, der Geschwindigkeit der Einigung zwischen den Eigentümern und der Kapazität des Bauunternehmers ab. Die Zeit zwischen Antragstellung für das Risikogutachten und der Genehmigung des Berichts soll sich durch die fortschreitende Digitalisierung des Verfahrens weiter verkürzen. Auch die neue Mehrheitsregel beschleunigt Verfahren erheblich, die zuvor jahrelang am Widerstand eines einzelnen Eigentümers gescheitert waren.

Was das für Eigentümer bedeutet

Stadterneuerung ist nicht nur ein Bauprojekt – es ist ein rechtlicher Prozess, der Eigentumsrechte, das Familienheim und oft die Ersparnisse eines ganzen Lebens betrifft. Jedes Dokument, das auf dem Weg unterschrieben wird – Versammlungsprotokolle, der Bauvertrag, das Übergabeprotokoll – kann bei einem späteren Streit entscheidend sein. Wer bei jedem Schritt schriftliche Nachweise sichert und vor jeder Unterschrift einen Anwalt konsultiert, vermeidet vermeidbare Verluste.

Was das für Bauunternehmer bedeutet

Für Bauunternehmer bietet die Stadterneuerung erhebliches wirtschaftliches Potenzial, birgt aber auch rechtliche und finanzielle Risiken, die aktiv gesteuert werden müssen: Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Unstimmigkeiten im Grundbuch, Verzögerungen bei Genehmigungen und Sicherheitsleistungen wirken sich unmittelbar darauf aus, ob ein Projekt pünktlich und wirtschaftlich abgeschlossen werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Teilnahme am Stadterneuerungsverfahren verpflichtend? Sobald ein Gebäude offiziell als “riskant” eingestuft ist, sieht das Gesetz vor, dass das Erneuerungsverfahren eingeleitet wird; wird dies unterlassen, drohen Eigentümern behördliche Maßnahmen und vor allem ein fortbestehendes Sicherheitsrisiko.

Müssen alle Eigentümer einstimmig zustimmen? Nein. Seit 2026 reicht eine einfache Mehrheit nach Eigentumsanteilen (“P+1”) aus – Einstimmigkeit ist nicht erforderlich.

Betrifft der Prozess auch Mieter? Ja – Mieter sind unmittelbar betroffen, etwa bei Fragen der Räumung oder der Mietbeihilfe. Dieses Thema behandeln wir in einem späteren Beitrag dieser Serie.

Fazit

Vor allem durch die Änderung der Beschlussregel 2026 kann das Stadterneuerungsverfahren heute deutlich schneller ablaufen als in den Vorjahren. Jede Phase erfordert jedoch weiterhin sorgfältige rechtliche Begleitung. In dieser Serie behandeln wir jede Phase des Verfahrens gesondert für Eigentümer und für Bauunternehmer.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Für aktuelle Vorschriften und amtliche Fristen empfehlen wir, die offiziellen Quellen der Präsidentschaft für Stadterneuerung zu prüfen.