Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki kira sözleşmelerinde kira bedeli hariç olmak üzere kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılamaz. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira bedelinin belirlenmesinde tarafların anlaşması önem taşır. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, anlaşmaya göre arttırılır.
Fakat taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılarak hakim tarafından kira bedeli belirlenir.
Yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. (TBK m.344/1) Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(TBK m.344/2)
5 yılı aşkın kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumun uygulanması için tarafların anlaşıp anlaşamaması önem teşkil etmez. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.
“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir (Y3HD-K.2019/4582) “
2022 yılında yapılan yeni bir düzenlemeye göre “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.”
Bu durumda belirtilen tarihlerde yapılan kira tespitlerinde TÜFE oranı %25’in altında ise TÜFE oranı uygulanır, üstündeyse üst sınır olarak belirlenen %25 oranına göre artış olur.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda bahsettiğimiz kural uygulanır.
Kira bedelinin taraflarca belirlenememesi durumunda kira tespit davası , kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi ‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir. (HMK m.17)
Kira tespit davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin artırılması amacıyla tespit davası açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Elbirliği mülkiyette tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra davaya muvafakat edebilirler.
Kira bedeline ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’ yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37.maddesi hükmü ile kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu getirmiştir.
AVUKAT ZANA ŞAHİN 