Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını devrettiği, buna karşılık kiracının bir kira bedeli ödediği tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bir önceki yazımızda da belirttiğimiz gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesine göre kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir. Bu konuda sözleşme serbestisi geçerlidir.
Belirli süreli kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin yapılmasının ardından belirlenen sürenin geçmesiyle herhangi bildirimde bulunmaksızın sona eren kira sözleşmesidir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kira ilişkisinin ne zaman biteceğinin belirlenmediği ve tarafların sözleşme sınırları içerisinde kendi irade beyanları ve bildirimleriyle sona erdirdiği sözleşmedir. Ayrıca kira süresinin belirlenmesinde de hukukumuzda herhangi bir sınırlama yoktur.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde en sık rastlanan durum, kira sözleşmesinin bir yıl için yapılması ve ardından yenilenmemesi halidir. Taraflar bu halde kira sözleşmesinin devam edip etmediği konusunda kuşkuya düşmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden 15 gün önceye kadar bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi bir sonraki yıl aynı koşullarda devam edecek şekilde 1 yıl daha uzar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2). Dolayısıyla kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirme hakkına sahiptir. Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda sona erdirebilmek için TBK m. 328 ve m. 329 uyarınca fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır.
Ayrıca, kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
Netice itibariyle kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olarak yapılması tarafların sözleşme özgürlüğü dahilinde olup durumun koşullarına göre ikisinden biri tercih edilebilir.
AVUKAT ZANA ŞAHİN 