Etiket: #avukatzana

Aerial city view with cranes, new towers, older homes, and sunset

The Key 2026 Change: From a Two-Thirds Majority to Simple Majority (“P+1”)

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

For years, the biggest bottleneck in Turkey’s urban transformation process was the voting threshold required for owners to reach a decision. In buildings with hundreds of units, or where inheritance had split ownership among many heirs, reaching a two-thirds majority was often practically impossible — and a single dissenting owner could block a building’s transformation for years. A regulatory change published in the Official Gazette on 4 February 2026 fundamentally changed this picture. This article looks at what the new system introduced, and who benefits and who carries more risk under it.

Why the Old System Was a Problem

Under the original implementation of Law No. 6306, critical decisions on risky buildings — demolition, rebuilding, and choosing a contractor — required at least a two-thirds majority based on ownership shares. This threshold was rooted in a strict view of property rights, but in practice it created serious difficulties:

  • In buildings with many co-owners, especially those split by inheritance, reaching a near-unanimous threshold was extremely difficult.
  • A single owner refusing to participate — for reasons ranging from price expectations to family disputes to simple unreachability — could lock the entire building out of the process.
  • Buildings carrying genuine earthquake risk could remain untransformed for years due to this legal deadlock.

The Legal Groundwork

The first step toward resolving this problem was Law No. 7471, published in the Official Gazette on 9 November 2023, which created the legal basis for decisions to be taken by simple majority. This was then operationalized by the Regulation Amending the Implementing Regulation of Law No. 6306, published in the Official Gazette (No. 33158) on 4 February 2026, which restructured the procedural rules and put the simple-majority system into actual practice.

What the New “P+1” System Means

Under the new rules, decisions affecting a parcel with a risky building — demolition, rebuilding, choosing a contractor, or a sale — can now be taken by a simple majority based on ownership shares. The shorthand “P+1” refers to support from owners holding more than half of the total ownership shares; unanimity or a two-thirds majority is no longer required.

In practical terms, this means that with the backing of owners holding the majority of shares, a single dissenting owner in the minority can no longer bring the whole process to a halt.

The New Procedure: A Meeting Is Now Mandatory

Under the old practice, signatures could be collected directly without owners ever meeting. Under the new rules, a properly convened meeting is now mandatory for parcels with a risky building. The call to this meeting is made using the Annex-12 (Ek-12) form specified in the regulation; a request from even a single owner is enough to trigger the call.

Notification of the meeting call and of any decision taken must follow specific channels:

  • Posting at the local muhtar’s office (the notice stays up for 15 days)
  • Posting on the building’s entrance notice board
  • Notification through a notary
  • Electronic notification via the e-Devlet government portal

The last day of the posted notice is deemed to be the date on which all owners have been notified; deadlines run from that date. Meeting invitations and minutes must now be included in the application file.

What Happens to a Dissenting Owner

Once a dissenting owner (one in the minority against a simple-majority decision) has been formally notified, that owner has 15 days to review the offer and communicate a decision. If the owner does not consent within that period, their share of the land can be sold — to the other owners or to third parties — at a price no lower than fair market value. Where appropriate, the owner may also retain the right to acquire a unit or commercial space in the new building. We cover this in depth in a separate article in this series.

Consolidated Parcels

The regulation also provides that where several parcels are merged (tevhit) into a single new parcel, the same simple-majority rule applies to decisions on the resulting parcel. This standardizes decision-making for larger, block-level transformation projects.

What This Means for Property Owners

The new system allows owners holding a majority of the shares to move the process forward much faster. This does not mean a minority owner is left unprotected: the formal notification procedures, the 15-day response window, and the guarantee of fair market value are meaningful safeguards for minority owners. Every owner should follow any notification addressed to them closely and seek legal advice within the response period.

What This Means for Contractors

For contractors, this change significantly speeds up the start of a project — there is no longer a need to wait until every single owner is persuaded. At the same time, ensuring the meeting call, notifications, and minutes are handled exactly as the regulation requires is now critical to a complete application file; a procedural error in these documents can expose the whole process to later legal challenge.

Frequently Asked Questions

What exactly does “P+1” mean? It means support from owners whose combined ownership shares exceed half (P) of the total, plus one — a threshold based on ownership share, not a literal headcount of “51%.”

What if an owner doesn’t attend the meeting? Once proper notification has been given, not attending the meeting does not affect the validity of the decision; the absent owner’s rights to object and to respond within 15 days remain in place.

Does this change apply to transformation processes that were already underway? It applies to decisions taken after the regulation entered into force; for ongoing files, it is worth having a lawyer review the specific situation.

Conclusion

The 2026 change removed the single biggest practical obstacle in urban transformation and has significantly sped up the process. A faster process, however, does not make procedural compliance less important — if anything, getting the meeting, notification, and documentation rules exactly right now matters more than ever, for both owners and contractors.

This article is for general information only and is not a substitute for advice from a lawyer on your specific situation.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

Was ist “Kentsel Dönüşüm” (Stadterneuerung) in Istanbul? Der Ablauf 2026 Schritt für Schritt

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Wer in Istanbul Eigentum besitzt, dort mietet oder investiert, stößt früher oder später auf den Begriff “kentsel dönüşüm” – das türkische Programm zur städtischen Erneuerung. Sowohl für Eigentümer als auch für Bauunternehmer ist es entscheidend, die rechtliche Grundlage, die einzelnen Phasen und die seit 2026 geänderten Regeln zu verstehen, damit der Prozess zügig und rechtssicher verläuft. Dieser Beitrag erklärt, was Stadterneuerung bedeutet, wer daran beteiligt ist und wie der aktuelle Ablauf von Anfang bis Ende funktioniert.

Die rechtliche Grundlage

Die türkische Stadterneuerung beruht auf dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten mit Katastrophenrisiko, das seit 2012 in Kraft ist. Ziel des Gesetzes ist es, ältere Gebäude mit Erdbebenrisiko zu identifizieren, sie durch Bauwerke nach aktuellem Baustandard zu ersetzen und dies innerhalb eines vorhersehbaren rechtlichen Rahmens zu tun – statt die Erneuerung informellen Verhandlungen zu überlassen.

Zuständig für die Umsetzung des Gesetzes ist die Präsidentschaft für Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). Sie erlässt und aktualisiert regelmäßig die Durchführungsverordnungen, die Risikobewertungen, Eigentümerentscheidungen, Verfahren mit Bauunternehmern und finanzielle Fördermechanismen regeln. Im Jahr 2026 kam es zu einer der grundlegendsten Änderungen der Entscheidungsregeln in der Geschichte des Programms – dieser Änderung widmen wir den nächsten Beitrag dieser Serie.

Wer ist beteiligt?

An einem typischen Verfahren zur Stadterneuerung sind mehrere Parteien beteiligt:

  • Eigentümer (malikler): Die Inhaber der einzelnen Einheiten – Wohnungen, Geschäfte, Büros – im Gebäude. Sie tragen während des gesamten Prozesses die meisten Rechte und Pflichten.
  • Der Bauunternehmer (müteahhit): Das Bauunternehmen, das Abriss und Wiederaufbau übernimmt, in der Regel im Rahmen eines “Bau-gegen-Anteil”-Modells mit den Eigentümern.
  • Das Baubauaufsichtsunternehmen (yapı denetim kuruluşu): Eine unabhängige Firma, die den Bau mit dem genehmigten Projekt, den statischen Berechnungen und den geltenden Vorschriften abgleicht.
  • Die Präsidentschaft für Stadterneuerung und ermächtigte Institutionen: Die Verwaltungsbehörden, die die Risikobewertung genehmigen und den Prozess im Rahmen des Gesetzes begleiten.
  • Die Gemeinde (Belediye): Die örtliche Behörde, die für Baugenehmigungen, Bebauungsstatus und Bezugsgenehmigungen zuständig ist.

Die Phasen des Verfahrens

Ein typisches Stadterneuerungsverfahren in Istanbul durchläuft folgende Phasen:

1. Risikobaugutachten

Der Prozess beginnt damit, dass ein Wohnungseigentümer bei einer von der Präsidentschaft ermächtigten Institution die Untersuchung des Gebäudes auf Erdbebenrisiko beantragt. Ein technisches Team prüft die Tragstruktur und erstellt einen Risikobericht. Wird das Gebäude als “riskant” eingestuft, wird dies als Vermerk im Grundbuch eingetragen. Diese Phase behandeln wir ausführlich in einem eigenen Beitrag.

2. Eigentümerversammlung und Beschluss

Sobald die Einstufung als Risikobauwerk endgültig ist, müssen die Eigentümer entscheiden, ob abgerissen und neu gebaut oder das bestehende Gebäude verstärkt wird. Seit 2026 kann dieser Beschluss mit einfacher Mehrheit nach Eigentumsanteilen gefasst werden – umgangssprachlich “P+1”, also mehr als die Hälfte der Anteile – statt der zuvor erforderlichen Zweidrittelmehrheit. Die Verfahrensdetails dieser Beschlussfassung erläutern wir im nächsten Beitrag.

3. Auswahl des Bauunternehmers und Vertragsabschluss

Entscheiden sich die Eigentümer für Abriss und Neubau, müssen sie sich mit einem Bauunternehmer einigen. Dies erfolgt in der Regel über einen “Bau-gegen-Anteil”-Vertrag (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), bei dem der Eigentümer seinen Grundstücksanteil überträgt und im Gegenzug eine oder mehrere Einheiten im Neubau erhält. Da dieser Vertrag Rechte an Immobilien überträgt, muss er in der vom türkischen Recht vorgeschriebenen Form – beim Grundbuchamt oder vor einem Notar – geschlossen werden, um gültig und durchsetzbar zu sein.

4. Genehmigung, Abriss und Bau

Der Bauunternehmer holt bei der Gemeinde die Baugenehmigung ein, das bestehende Gebäude wird abgerissen und der Bau beginnt. In dieser Phase prüft ein unabhängiges Bauaufsichtsunternehmen laufend, ob der Bau dem genehmigten Projekt und den geltenden Vorschriften entspricht.

5. Übergabe

Nach Fertigstellung des Baus werden die Einheiten an die Eigentümer übergeben und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen.

Wie lange dauert der Prozess?

Die Dauer hängt stark von der Größe des Gebäudes, der Geschwindigkeit der Einigung zwischen den Eigentümern und der Kapazität des Bauunternehmers ab. Die Zeit zwischen Antragstellung für das Risikogutachten und der Genehmigung des Berichts soll sich durch die fortschreitende Digitalisierung des Verfahrens weiter verkürzen. Auch die neue Mehrheitsregel beschleunigt Verfahren erheblich, die zuvor jahrelang am Widerstand eines einzelnen Eigentümers gescheitert waren.

Was das für Eigentümer bedeutet

Stadterneuerung ist nicht nur ein Bauprojekt – es ist ein rechtlicher Prozess, der Eigentumsrechte, das Familienheim und oft die Ersparnisse eines ganzen Lebens betrifft. Jedes Dokument, das auf dem Weg unterschrieben wird – Versammlungsprotokolle, der Bauvertrag, das Übergabeprotokoll – kann bei einem späteren Streit entscheidend sein. Wer bei jedem Schritt schriftliche Nachweise sichert und vor jeder Unterschrift einen Anwalt konsultiert, vermeidet vermeidbare Verluste.

Was das für Bauunternehmer bedeutet

Für Bauunternehmer bietet die Stadterneuerung erhebliches wirtschaftliches Potenzial, birgt aber auch rechtliche und finanzielle Risiken, die aktiv gesteuert werden müssen: Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Unstimmigkeiten im Grundbuch, Verzögerungen bei Genehmigungen und Sicherheitsleistungen wirken sich unmittelbar darauf aus, ob ein Projekt pünktlich und wirtschaftlich abgeschlossen werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Teilnahme am Stadterneuerungsverfahren verpflichtend? Sobald ein Gebäude offiziell als “riskant” eingestuft ist, sieht das Gesetz vor, dass das Erneuerungsverfahren eingeleitet wird; wird dies unterlassen, drohen Eigentümern behördliche Maßnahmen und vor allem ein fortbestehendes Sicherheitsrisiko.

Müssen alle Eigentümer einstimmig zustimmen? Nein. Seit 2026 reicht eine einfache Mehrheit nach Eigentumsanteilen (“P+1”) aus – Einstimmigkeit ist nicht erforderlich.

Betrifft der Prozess auch Mieter? Ja – Mieter sind unmittelbar betroffen, etwa bei Fragen der Räumung oder der Mietbeihilfe. Dieses Thema behandeln wir in einem späteren Beitrag dieser Serie.

Fazit

Vor allem durch die Änderung der Beschlussregel 2026 kann das Stadterneuerungsverfahren heute deutlich schneller ablaufen als in den Vorjahren. Jede Phase erfordert jedoch weiterhin sorgfältige rechtliche Begleitung. In dieser Serie behandeln wir jede Phase des Verfahrens gesondert für Eigentümer und für Bauunternehmer.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Für aktuelle Vorschriften und amtliche Fristen empfehlen wir, die offiziellen Quellen der Präsidentschaft für Stadterneuerung zu prüfen.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

What Is “Kentsel Dönüşüm” (Urban Transformation) in Istanbul? A 2026 Step-by-Step Guide

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Anyone who owns property, rents, or invests in Istanbul will eventually run into the term “kentsel dönüşüm” — Turkey’s urban transformation program. For property owners and contractors alike, understanding the legal basis, the stages of the process, and the rules that changed in 2026 is essential to moving through it quickly and safely. This article explains what urban transformation is, who is involved, and how the current process works from start to finish.

The Legal Basis

Turkey’s urban transformation framework rests on Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk, in force since 2012. Its core purpose is to identify older buildings that carry earthquake risk, replace them with structures that meet current construction standards, and do so within a predictable legal framework rather than leaving renewal to informal negotiation.

The authority responsible for implementing the law is the Presidency of Urban Transformation (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). It issues and periodically updates the implementing regulations that govern risk assessments, owner decision-making, contractor procedures, and financial support mechanisms. 2026 saw one of the most fundamental changes to the decision-making rules in the program’s history — a change we cover in detail in the next article in this series.

Who Is Involved

A typical urban transformation file involves several parties:

  • Owners (malikler): The holders of title to the individual units — flats, shops, offices — in the building. Owners carry the greatest share of rights and obligations throughout the process.
  • The contractor (müteahhit): The construction company that undertakes the demolition and rebuilding, typically under a “build-for-share” model agreed with the owners.
  • The construction supervision company (yapı denetim kuruluşu): An independent firm that checks the build against the approved project, structural calculations, and applicable regulations.
  • The Presidency of Urban Transformation and authorized institutions: The administrative bodies that approve the risk assessment and oversee the process under the law.
  • The municipality: The local authority responsible for building permits, zoning status, and occupancy approval.

The Stages of the Process

A typical urban transformation process in Istanbul moves through the following stages:

1. Risky building assessment

The process begins when a unit owner applies to an institution authorized by the Presidency to have the building inspected for earthquake risk. A technical team examines the load-bearing structure and produces a risk report. If the building is found “risky,” this is recorded as an annotation on the title deed. We cover this stage in more depth in a separate article.

2. The owners’ meeting and decision

Once the risky-building finding is final, the owners must decide whether to demolish and rebuild or to reinforce the existing structure. As of 2026, this decision can be taken by a simple majority based on ownership share — informally called “P+1,” meaning more than half the shares — rather than the two-thirds majority previously required. We explain the procedural details of this decision in the next article.

3. Choosing a contractor and signing a contract

If the owners decide to demolish and rebuild, they need to reach an agreement with a contractor. This is usually structured as a “build-for-share” construction contract (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), under which the owner transfers their share of the land and receives one or more units in the new building in return. Because this contract transfers rights in real property, it must be executed in the formal manner required by Turkish law — before a title registry office or a notary — for it to be valid and enforceable.

4. Permits, demolition, and construction

The contractor obtains a building permit from the municipality, the existing structure is demolished, and construction begins. Throughout this stage, an independent construction supervision company checks that the build matches the approved project and complies with applicable regulations.

5. Delivery

Once construction is complete, the finished units are handed over to the owners and the title transfer is completed at the land registry.

How Long Does It Take?

Timelines vary considerably depending on the size of the building, how quickly the owners reach agreement, and the contractor’s capacity. The time between applying for a risk assessment and receiving an approved report is expected to shorten as digitalization of the process continues. The new simple-majority rule is also significantly speeding up buildings that had been stalled for years by a single dissenting owner.

What This Means for Property Owners

Urban transformation is not just a construction project — it is a legal process that touches ownership rights, the family home, and often a lifetime of savings. Every document signed along the way — meeting minutes, the construction contract, the handover record — will matter if a dispute arises later. Keeping written records at every step, and consulting a lawyer before signing anything, prevents avoidable losses down the line.

What This Means for Contractors

For contractors, urban transformation represents significant business opportunity, but also legal and financial risk that has to be actively managed: disputes among owners, title irregularities, delays in permitting, and guarantee obligations all have a direct effect on whether a project finishes on time and profitably.

Frequently Asked Questions

Is entering the urban transformation process mandatory? Once a building is officially found to be “risky,” the law expects the transformation process to be initiated; failing to start it can expose owners to administrative measures and, more importantly, ongoing safety risk.

Do all owners need to agree unanimously? No. As of 2026, a simple majority based on ownership share (“P+1”) is sufficient — unanimous consent is not required.

Does the process affect tenants too? Yes — tenants are directly affected by matters like eviction timing and rent assistance. We cover this in a later article in this series.

Conclusion

Thanks largely to the 2026 change in the decision-making rule, the urban transformation process can now move considerably faster than in previous years. Every stage, however, still calls for careful legal attention. Throughout this series, we address each stage of the process separately for property owners and for contractors.

This article is for general information only and is not a substitute for advice from a lawyer on your specific situation. For current regulations and official deadlines, please check the official sources published by the Presidency of Urban Transformation.

Architectural site plan and floor plans with drafting tools on a wooden table

Kentsel Dönüşüm Nedir? 2026’da Süreç Adım Adım Nasıl İşliyor?

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

İstanbul’da yaşayan hemen her mülk sahibi, kiracı ya da yatırımcı er ya da geç “kentsel dönüşüm” kelimesiyle karşılaşıyor. Ancak sürecin hukuki temelini, aşamalarını ve 2026’da değişen kurallarını doğru bilmek, hem mülk sahipleri hem de müteahhitler için sürecin hızlı ve güvenli işlemesini sağlıyor. Bu yazıda kentsel dönüşümün ne olduğunu, kimlerin sürece dahil olduğunu ve güncel süreç haritasını adım adım ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Temeli

Türkiye’de kentsel dönüşümün ana çerçevesi, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanır. Kanunun temel amacı, özellikle deprem riski taşıyan eski yapı stokunu tespit etmek, bu yapıları güncel yapı standartlarına uygun binalarla değiştirmek ve bu süreci öngörülebilir bir hukuki çerçeveye bağlamaktır.

Kanunun uygulanmasından sorumlu kurum, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’dır. Başkanlık; riskli yapı tespiti, malik kararları, müteahhit süreçleri ve destek mekanizmalarına ilişkin usul ve esasları belirleyen uygulama yönetmeliklerini yayımlar ve bu yönetmelikleri gerektiğinde günceller. 2026 yılı, karar alma usulünde sürecin en köklü değişikliklerinden birine sahne oldu; bu değişikliği serinin ikinci yazısında ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Sürece Kimler Dahil Olur?

Bir kentsel dönüşüm dosyasında genellikle şu aktörler yer alır:

  • Malikler (mülk sahipleri): Binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) sahipleri. Süreç boyunca en çok hak ve yükümlülüğe sahip taraftır.
  • Müteahhit: Yıkım ve yeniden inşaat işini üstlenen, genellikle “kat karşılığı” model üzerinden maliklerle anlaşan yüklenici firma.
  • Yapı denetim kuruluşu: İnşaatın projeye, statik hesaplara ve mevzuata uygunluğunu bağımsız olarak denetleyen kuruluş.
  • Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve yetkilendirilmiş kurumlar: Riskli yapı tespitini onaylayan, süreci mevzuat çerçevesinde yürüten idari makamlar.
  • Belediye: Yapı ruhsatı, imar durumu ve iskân işlemlerinde yetkili yerel idare.

Sürecin Aşamaları

İstanbul’da tipik bir kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Riskli Yapı Tespiti

Süreç, bir bağımsız bölüm sahibinin, Bakanlık/Başkanlık tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa başvurarak binanın deprem riski açısından incelenmesini talep etmesiyle başlar. Teknik heyet, binanın taşıyıcı sistemini inceleyerek bir risk raporu hazırlar. Bina “riskli” bulunursa, bu durum tapu kütüğüne şerh olarak işlenir. Bu aşamayı bir sonraki yazımızda ayrıca ele alıyoruz.

2. Maliklerin Toplantısı ve Kararı

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, maliklerin yıkıp yeniden yapma ya da güçlendirme konusunda bir karar vermesi gerekir. Bu karar artık, hisse oranına göre yarıdan bir fazlasının onayı anlamına gelen salt çoğunluk (“P+1”) ile alınabiliyor; eskiden aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı 2026’da kaldırıldı. Karar alma usulünün detaylarını ikinci yazımızda bulabilirsiniz.

3. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Yıkıp yeniden yapım kararı alındıysa, maliklerin bir müteahhitle anlaşması gerekir. Bu genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adı verilen, malikin arsa payını devrettiği, karşılığında yeni binada bağımsız bölüm(ler) aldığı bir model üzerinden yürütülür. Sözleşmenin resmi şekilde (tapuda ya da noterde) yapılması, tarafların haklarının korunması için kritik önem taşır.

4. Ruhsat, Yıkım ve İnşaat

Müteahhit, ilgili belediyeden yapı ruhsatı alır, mevcut yapı yıkılır ve inşaat süreci başlar. Bu aşamada yapı denetim firmaları, inşaatın projeye ve mevzuata uygunluğunu denetler.

5. Teslim

İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümler maliklere teslim edilir ve tapu devir işlemleri gerçekleştirilir.

Süreç Ne Kadar Sürer?

Süre; binanın büyüklüğü, malikler arasındaki uzlaşma hızı ve müteahhidin kapasitesine göre büyük ölçüde değişir. Riskli yapı tespiti başvurusundan rapor onayına kadar geçen süre, devam eden dijitalleşme çalışmalarıyla kısalması beklenen bir aşama. Karar alma sürecindeki salt çoğunluk kuralı da, yıllarca tek bir malikin itirazıyla tıkanan binalarda süreci önemli ölçüde hızlandırıyor.

Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Kentsel dönüşüm, sadece bir inşaat süreci değil; mülkiyet hakkının, ailenin oturduğu evin ve çoğu zaman hayat birikiminin dahil olduğu bir hukuki süreçtir. Sürecin her aşamasında imzalanan belgeler — toplantı tutanakları, sözleşmeler, teslim tutanakları — ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda belirleyici olacaktır. Bu nedenle her adımda yazılı belge almak ve mümkünse bir avukata danışmak, ileride oluşabilecek mağduriyetleri önler.

Müteahhitler İçin Ne Anlama Geliyor?

Müteahhitler açısından kentsel dönüşüm hem büyük bir iş potansiyeli hem de dikkatli yönetilmesi gereken hukuki ve mali riskler taşır: malik uzlaşmazlıkları, tapu kayıtlarındaki ihtilaflar, ruhsat süreçlerindeki gecikmeler ve teminat yükümlülükleri, projenin zamanında ve karlı şekilde tamamlanmasını doğrudan etkiler.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüme girmek zorunlu mu? Bina “riskli yapı” olarak tespit edildiğinde, dönüşüm sürecine girilmesi kanunen öngörülen bir yoldur; süreci başlatmamak, ileride idari yaptırımlarla ve güvenlik riskiyle karşılaşılmasına yol açabilir.

Tüm maliklerin oy birliği gerekir mi? Hayır. 2026 itibarıyla hisse oranına göre salt çoğunluk (P+1) yeterlidir; oy birliği aranmaz.

Süreç kiracıları da etkiler mi? Evet; kiracılar tahliye, kira yardımı gibi konularda süreçten doğrudan etkilenir. Bu konuyu serinin ilerleyen yazılarında ele alıyoruz.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, özellikle karar alma usulündeki 2026 değişikliğiyle, önceki yıllara göre çok daha hızlı işleyebilecek bir yapıya kavuştu. Ancak sürecin her aşaması hâlâ dikkatli hukuki takip gerektiriyor. Bu seri boyunca, sürecin her aşamasını mülk sahipleri ve müteahhitler için ayrı ayrı ele alacağız.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut bir hukuki sorun için bir avukata danışılmalıdır. Güncel mevzuat ve resmi süreler için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynaklarını kontrol etmenizi öneririz.

Kemik Kırığı ve Yaralama Suçu: TCK 87/3 Uygulamaları

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 87/3. maddesi, kasten yaralama sonucu vücutta kemik kırığı veya çıkığı meydana gelmesi durumunda uygulanacak cezayı düzenler. Bu maddeye göre, kasten yaralama sonucu kemik kırığı veya çıkığı oluşursa, yaralama suçunun cezası, kırık veya çıkığın hayat fonksiyonlarına etkisi dikkate alınarak artırılır. 

Açıklama:

  • Kasten Yaralama:TCK’nın 86. maddesinde düzenlenen bir suçtur ve bir kişiyi istemli olarak yaralamayı ifade eder. 
“Kemik Kırığı ve Yaralama Suçu: TCK 87/3 Uygulamaları” yazısını okumaya devam et →

Yerine Getirme Fişi Nedir? Adli Sicil Silme Sürecinde Önemi

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Adli sicil kaydının silinmesi için, cezanın infaz edildiğine dair “yerine getirme fişi” gereklidir.

Bu fiş, cezanın tamamlandığını, para cezasının ödendiğini veya denetim süresinin dolduğunu gösterir.

Hukuk dilinde bu fişe “yerine getirme fişi” denir ve adli sicil kaydının silinmesi için önemli bir belgedir.

Adli Sicil Kaydının Silinmesi Süreci:

1. Cezanın İnfazının Tamamlanması:

Öncelikle, adli sicil kaydında görünen cezanın infazının tamamlanması gerekir. Bu, hapis cezasının çekilmesi, para cezasının ödenmesi veya denetim süresinin dolması gibi durumları kapsar.

“Yerine Getirme Fişi Nedir? Adli Sicil Silme Sürecinde Önemi” yazısını okumaya devam et →

Kira Tespit Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Kira tespit davaları uygulamada usul hataları nedeniyle uzayabiliyor veya eksik başvuru nedeniyle talep reddedilebiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken kritik noktaları toplu olarak aktarıyoruz:

1️⃣ Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Yetkili ve Görevli Mahkeme

📍 Yetkili Mahkeme:

🔹 Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

🔹 HMK 12. madde gereği, taşınmaz davalarında yetki sözleşmesi yapılamaz, yetki kesin olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

🔹 Yanlış yerde dava açılırsa, yetkisizlik nedeniyle süre kaybı yaşanır.

📍 Görevli Mahkeme:

🔹 Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. (HMK 4/1-a)

🔹 Ticari kiralamalarda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

✔️ Dava Türü ve Miktar Belirleme

📍 Dava Türü:

🔹 Kira tespit davası, “Edim Davası” değil, “Belirleme Davası” niteliğindedir.

🔹 Talep, belirli bir miktara yönelik olmadığından, kesin olarak belirlenmiş bir harç ve masraf hesabı yapılamaz.

📍 Dava Miktarı ve Harçlar:

🔹 Harç ve masraf hesabı yapılırken, mahkemeden talep edilen yeni kira bedeline göre nispi harç hesaplanır.

🔹 Tespit edilen yeni kira bedeli, dava açarken talep edilmez; ancak harçlar, talep edilen kira miktarına göre hesaplanır.

🔹 Dava açarken, yeni kira bedelinin ne kadar olması gerektiği yönünde bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

✔ Örnek:

• Mevcut kira bedeli: 5.000 TL

• Mal sahibi, yeni kira bedelinin 12.000 TL olması gerektiğini düşünüyor.

• Mahkemeye bu talep ile başvurulduğunda, 7.000 TL’lik fark üzerinden nispi harç hesaplanır.

✔️ Arabuluculuk Başvurusu Yapmadan Dava Açma Hatası

📍 1 Eylül 2023’ten itibaren kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

🔹 Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden reddeder.

🔹 Arabuluculuk sürecinin tamamlanıp, tutanağın eklenmesi zorunludur.

2️⃣ Yargılama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Bedelleri

📍 Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak yeni kira bedelini belirler.

🔹 Bilirkişi raporu hazırlanırken, emsal kira bedelleri belirlenir.

🔹 Bu süreçte emsal kira bedelleri toplanarak mahkemeye sunulmalıdır.

🔹 Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaçırılmamalıdır.

✔️ Yargılama Masrafları ve Vekalet Ücreti

📍 Harç ve Masraflar:

🔹 Dava açılırken nispi harç alınır. (Yeni kira bedeli farkı üzerinden hesaplanır.)

🔹 Bilirkişi ücreti, keşif giderleri, tebligat giderleri ödenmelidir.

📍 Vekalet Ücreti:

🔹 Dava kazanıldığında karşı taraf, maktu vekalet ücreti öder.

🔹 2024 yılı için Sulh Hukuk Mahkemesi davalarında avukatlık asgari ücret tarifesine göre vekalet ücreti belirlenir.

3️⃣ Mahkeme Kararı ve Sonrası İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

✔️ Mahkeme Kararının Geçerlilik Tarihi

🔹 İhtarname süresinde çekilmişse, mahkeme kararı dava tarihinden itibaren geçerli olur ve geriye dönük kira farkı talep edilebilir.

🔹 Eğer ihtarname süresinde çekilmemişse, mahkeme kararı ancak karar tarihinden itibaren geçerli olur.

✔ Örnek:

• Dava 1 Mart 2024’te açıldı.

• İhtar 1 Şubat 2024’te çekildi.

• Mahkeme kararı 1 Ekim 2025’te çıktı.

• Eğer ihtar süresinde çekildiyse, kira farkı Mart 2024’ten itibaren talep edilebilir.

• Eğer ihtar süresi kaçırıldıysa, yeni kira bedeli Ekim 2025’ten itibaren geçerli olur.

📌 En İdeal Süreç Nasıl İşlemeli?

1️⃣ İhtarname çekilmeli (Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce)

2️⃣ Arabuluculuğa başvurulmalı (İhtarname sonrası süreci hızlandırmak için)

3️⃣ Dava açılmalı (Yeni kira dönemi başladıktan hemen sonra)

4️⃣ Bilirkişi incelemesi için emsal kira bedelleri toplanmalı

5️⃣ Bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmeli

6️⃣ Mahkeme kararı sonrası geriye dönük kira farkı için tahsil süreci başlatılmalı

Bu aşamalara dikkat edildiğinde, dava süreci hızlanır ve geriye dönük kira farkı kaybı önlenebilir.

CEZAEVİNE GÖTÜRÜLEBİLECEK KIYAFETLER: BİLMENİZ GEREKEN KURALLAR

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Türkiye’deki Cezaevlerine Götürülebilecek Kıyafetler ve Diğer Eşyalar

Cezaevine götürülebilecek kıyafetler ve kişisel eşyalar, hükümlü ya da tutuklu yakınlarının temel ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla belirli kurallara tabidir. Bu kurallar, 5275 Sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun, ilgili yönetmelikler ve Ceza ve Tevkifevleri Genel Müdürlüğü’nün talimatlarına dayanır. Aşağıda, bu konuda dikkat edilmesi gereken detaylar yer almaktadır:

1. Götürülebilecek Kıyafetlerin Özellikleri

a) Kumaş Türü ve Malzeme

• Sentetik ve yanıcı kumaşlar yasak: Naylon, polyester gibi kolay tutuşabilen veya yanıcı maddelerden yapılmış kıyafetler kabul edilmez.

• Doğal kumaş tercih edilir: Pamuklu, yünlü veya keten kumaşlardan yapılmış kıyafetler daha uygundur.

• Metal içerik olmamalı: Kıyafetlerde fermuar, metal düğme, çıtçıt gibi parçalar bulunmamalıdır. Özellikle metal dedektörlerinden geçerken sorun yaratabilecek herhangi bir materyale izin verilmez.

b) Kıyafetlerin Stili ve Rengi

• Sade ve desensiz olmalı: Renk ve model açısından sade olan kıyafetler tercih edilir. Parlak renkler, kamuflaj desenleri veya üzerinde baskı, yazı, slogan, logo olan kıyafetler kabul edilmez.

• Renk tercihi: Siyah, koyu lacivert gibi renkler genellikle sınırlıdır. Açık tonlar (beyaz, gri, açık mavi) tercih edilir.

c) Mevsim Koşullarına Uygun Kıyafetler

• Yaz mevsimi: Tişört (sade ve desensiz), ince gömlek, keten pantolon.

• Kış mevsimi: Kazak, mont, hırka, eşofman. Montların fermuarsız ve sade olması gerekir.

d) İç Giyim ve Kişisel Giyim Malzemeleri

• İç çamaşırı (atlet, fanila, çorap) gibi temel ihtiyaçlar kabul edilir. Ancak sayıda sınırlama olabilir (örneğin, 3 atlet, 3 çorap gibi).

• Gömlek veya tişörtün altına giyilecek sade beyaz atletler uygundur.

2. Ayakkabı ve Terlik

• Bağcıksız ayakkabılar: Güvenlik nedeniyle bağcıklı ayakkabılar genellikle kabul edilmez. Bunun yerine sade ve rahat, bağcıksız ayakkabılar tercih edilmelidir.

• Terlik: Şeffaf veya sade terlikler getirebilirsiniz. Ancak kauçuk veya çok ağır terliklere izin verilmez.

3. Teslim Süreci ve Paketleme

a) Paketleme Kuralları

• Şeffaf poşet: Kıyafetlerin temiz ve düzenli şekilde şeffaf poşetlere yerleştirilmesi gereklidir. Karton kutu veya bez çanta gibi taşıma araçları genellikle kabul edilmez.

• Etiketleme: Poşetin üzerine mahkumun adı, soyadı ve kimlik bilgileri net bir şekilde yazılmalıdır.

• Poşette yasaklı bir eşya olmamasına dikkat edilmelidir.

b) Adet Sınırlamaları

• Her cezaevinin belirlediği adet sınırlamaları vardır. Örneğin:

• 2 tişört

• 2 pantolon

• 1 kazak

• 1 mont gibi.

• İhtiyaç listesi önceden belirlenmeli ve götürülen malzemeler bu sınırlamalara uygun şekilde hazırlanmalıdır.

4. Götürülemeyen Kıyafet ve Eşyalar

• Şeffaf olmayan kıyafetler: Cebinde gizli bölmeler olan kıyafetler yasaktır.

• Hassas malzemeler: Örneğin, kemer, saat, toka gibi aksesuarlar yasaklanmıştır.

• Zararlı veya riskli olabilecek ürünler: Sivri uçlu, kesici, yanıcı veya sökülebilir parçalara sahip her tür eşya yasaktır.

5. Cezaevi Yönetiminden Ön Bilgi Alın

Cezaevinden cezaevine kurallar değişiklik gösterebilir. Bu nedenle:

• Cezaevi yönetimiyle iletişime geçerek, hangi kıyafetlerin kabul edileceği hakkında bilgi alın.

• Bazı cezaevlerinde ihtiyaç listesi doğrudan hükümlü veya tutuklu tarafından belirlenir ve bu liste doğrultusunda eşya götürülmesi gerekir.

Bu bilgilere ek olarak, cezaevine götürülecek eşyaların listesi, genellikle ziyaret günü kontrol edilir. Bu nedenle tüm eşyaların, ilgili cezaevinin belirlediği kurallara uygun olarak hazırlanması önemlidir.

POLİS EVİMİ ARADI: EV ARAMASINDA USULE AYKIRI HALLER

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

Ev aramasında usule aykırılıklar, Ceza Muhakemesi Kanunu’nda (CMK) belirtilen kurallara uygun olmayan şekilde yapılan işlemlerden kaynaklanır. Bu tür aykırılıklar, arama işlemine dayanılarak elde edilen delillerin hukuka aykırı sayılmasına ve yargılamada kullanılmamasına neden olabilir. İşte ev aramalarında sıkça karşılaşılan usule aykırılıklar:

  1. Arama Kararı veya Yazılı Emir Bulunmaması
    • Arama Kararı: CMK 119. madde uyarınca, ev araması için hakimden arama kararı alınması zorunludur. Bu karar olmaksızın yapılan ev aramaları usule aykırıdır.
    • Gecikmesinde Sakınca Bulunan Haller: Arama kararı alınamayacak kadar acil bir durum varsa, Cumhuriyet savcısının yazılı emri ile arama yapılabilir. Ancak yazılı emir alınmamışsa veya yalnızca sözlü talimatla arama yapılmışsa işlem hukuka aykırıdır.
  2. Arama İşleminin Gerekçesinin Belirtilmemesi
    • Arama kararında veya emrinde:
    • Arama yapılacak yerin açıkça belirtilmesi,
    • Hangi suçtan dolayı arama yapılacağı ve arama amacı (örneğin, suç delili aramak) açıkça yazılmalıdır.
    • Bu gerekçeler belirtilmemişse, arama kararı eksik ve geçersiz sayılabilir.
  3. Arama Sırasında Hazır Bulunması Gereken Kişilerin Eksikliği
    • Arama sırasında:
    • Ev sahibi veya bir yakınının aramada bulunması gerekir. Ev sahibi yoksa, komşu veya muhtar gibi bir kişi aramaya tanık olarak çağrılmalıdır.
    • Bu kişilerin çağrılmaması veya işlem sırasında hazır bulunmamaları, işlemin hukuka aykırılığına neden olur.
  4. Tutanağın Düzenlenmemesi veya Eksik Düzenlenmesi
    • Arama işlemi sonunda, arama tutanağı düzenlenmelidir. Tutanakta:
    • Aramaya katılan görevlilerin kimlikleri,
    • Arama sırasında ele geçirilen eşyalar veya deliller,
    • Aramaya tanıklık eden kişilerin imzaları bulunmalıdır.
    • Tutanakta eksiklikler veya yanlışlıklar varsa, bu durum işlemi tartışmalı hale getirebilir.
  5. Gece Yapılan Aramalar
    • CMK’ya göre, gece vakti ev araması yapılması genel olarak yasaktır. Gece araması yapılabilmesi için, arama kararında veya savcının yazılı emrinde bunun açıkça belirtilmesi gerekir.
    • Eğer bir suçüstü durumu veya çok acil bir hal yoksa, gece yapılan aramalar hukuka aykırıdır.
  6. Kolluk Görevlilerinin Yetkisizliği veya Fazla Zor Kullanımı
    • Yetkisiz Kolluk: Aramayı yapan kolluk görevlilerinin, yetkili makamdan emir alıp almadığı kontrol edilmelidir. Yetkisiz kişilerce yapılan işlemler geçersizdir.
    • Zor Kullanma: Arama sırasında gereksiz güç kullanılması, eşyaların zarar görmesi veya kişilere baskı yapılması gibi durumlar hukuka aykırıdır.
  7. Arama Sırasında Avukat Bulunmasına Engel Olunması
    • Şüpheli veya müdafi, ev araması sırasında hazır bulunabilir. Müdafinin aramaya katılma talebi reddedilirse, bu durum da usule aykırılık oluşturur.
  8. Keyfi ve Genişletilmiş Arama
    • Arama kararı veya yazılı emir, yalnızca belirli bir yeri veya belirli bir suçla ilgili arama yapılmasını kapsar.
    • Örneğin: Karar yalnızca ev içinse, başka bir yer (örneğin, garaj veya araç) aranamaz.
    • Arama kapsamının keyfi olarak genişletilmesi usule aykırıdır.
  9. Arama Öncesi Hakların Bildirilmemesi
    • Evde arama yapılacak kişiye:
    • Aramanın amacı,
    • Arama kararının veya emrinin varlığı,
    • Hakları (örneğin, bir avukata haber verme hakkı),
    açıkça bildirilmelidir. Bu bilgilendirme yapılmadan yapılan aramalar hukuka aykırı hale gelir.
  10. Hukuka Aykırı Elde Edilen Deliller
    • Arama sırasında usule aykırılıklar varsa, bu şekilde elde edilen deliller, CMK 206 ve 217. maddeler gereği hukuka aykırı delil sayılır ve yargılamada kullanılamaz.

Sonuç

Eğer bir ev aramasında yukarıdaki usule aykırılıklardan biri veya birkaçı mevcutsa:
1. Arama Tutanaklarına İtiraz: Tutanakta usulsüzlükleri belirtin.
2. Delil Yasakları Talebi: Hukuka aykırı olarak elde edilen delillerin dosyadan çıkarılmasını mahkemeden talep edin.
3. Şikayet ve İtiraz: Usulsüz arama yapan kolluk görevlileri hakkında suç duyurusunda bulunabilirsiniz.

Bu tür durumlarda, hem tutanaklara doğru itirazda bulunmak hem de hukuki süreçte delil yasaklarını işletmek önemlidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ

Gönderi tarihi - Yazar: avukatzanasahin in yayınlarımız

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Taahhüt Eden Kiracı :

Adı Soyadı : [Kiracının Adı Soyadı]

T.C. Kimlik No : [Kiracının T.C. Kimlik No’su]

Adres : [Kiracının Adresi]

“TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ” yazısını okumaya devam et →