Bu araştırma yazısı İstanbul’ da birden fazla taşınmazı olan ve halihazırda başka bir şehirde kirada yaşayan müvekkilin İstanbul’ da bulunan taşınmazlarından ailesine ve içinde bulundukları koşullara en uygun olduğunu düşündüğü taşınmazı için tahliye talebiyle tarafımıza başvurmuş olması üzerine müvekkil iletmek ve ofis içi olay araştırma raporu olarak hazırlanmıştır. Müvekkilin mevcut durumunda bazı şartları olup bunlara değinilecektir. Öncelikle müvekkilin kızı İstanbul’ da bir üniversitede öğrenci olup yurtta kalmaktadır. Üç çocuğu bulunmakta ve bir diğer detay ise müvekkil 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli meydana gelen depremden en çok etkilenen illerden birinde kirada yaşamaktadır. Müvekkilin halihazırda kirada bulunduğu ev deprem nedeniyle de yıkılmıştır.
Söz konusu taşınmazı müvekkil 2019 yılının Haziran ayının sonunda belirli süreli, 1 yıllık olarak kiralamıştır. Evinin yıkılmış olması ve artık taşınmak istemesi nedeniyle ailesiyle birlikte, üniversite öğrenimi görmekte olan ve İstanbul’da bir yurtta kalan kızının yanına gidip kendine ait taşınmazında ikamet etmek istemektedir.
Somut olaydan hareketle öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının nitelikleri değerlendirilecek olup sonrasında somut müvekkilin şartlarına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası konusunda ne yapılabileceğine ilişkin değerlendirmemize yer verilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi yolu, Türk Borçlar Kanununda belirlenmiş bazı hallerde kiralayana kiracının tahliyesi imkanı sağlayan bir dava yoludur. Kiralayan çeşitli nedenlerle kiracının tahliyesini isteyebilir ancak her neden mahkeme tarafından kabul edilebilir görülmemektedir. Türk Borçlar Kanununun 350. maddesine göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Bunlara ek olarak Yargıtay pek çok davada sadece bu nedenlerden birinin varlığını yeterli bulmamış olup, aynı zamanda bu gereksinim hallerinin gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması gerektiği yönünde değerlendirmede bulunmuştur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce belli başlı bazı hususları netleştirmek gerekir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi dava ve ihtarname sürelerinin belirlenmesi için gerekli ve önemlidir. Öte yandan tahliye davası açmak için kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması şartı aranmaz. Sözleşme, tarafların rızası ve birbirine uygun irade beyanı ile kurulmuş sayılır. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliyede yazılı bir kira sözleşmesi olsun veya olmasın yazılı sözleşme mevcutmuş gibi süreler konusunda titizlikle hareket etmek gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süreler
Kiraya veren için kanunda geçen ihtiyaç hallerinden biri doğduğunda hak kaybına uğramamak için dikkat edilmesi gereken en önemli unsur sürelerdir. Belirli süreli sözleşmeler mevzubahis olduğunda ihtarnamenin ne zaman çekilmesi gerektiği ve feshin ne zaman yapılacağına ilişkin süreler daha açıktır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kapsamında, belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli farkları mevcuttur.
Kira Sözleşmesinin Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Olmasının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasına Etkisi Nedir?
Somut olayda kira sözleşmesi müvekkil ve kiracı arasında 2019 yılının haziran ayı sonunda başlamış olup her yıl sözleşme süresi bitmeden kira ilişkisinin belirli süreli olarak devam edeceğine karşılıklı olarak karar vermişlerdir. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmelerine has ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süreleri baz alınacaktır.
Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılmalıdır, ihtar zorunluluğu yoktur. Kanun koyucu burada belirli süreli kira sözleşmesi yapan kiracıyı belirli süreli sözleşmenin doğası gereği sözleşmenin bitiş tarihine hazırlıklı olduğu ön kabulüyle belirsiz süreli kira sözleşmesine kıyasla daha az korumuştur.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih bildirimi için öngörülen süreler hakimdir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde olağan fesih imkanı tanınmıştır. Olağan fesih bildirimi ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için kiraya verenin dayanması gereken önemli bir nedenin varlığı gerekli değildir. Buradan da ihtiyaç halinde kiracının tahliyesi için aranan şartların varlığı, kira sözleşmesinin olağan fesih bildirimiyle feshedilebilmesi için yeterlidir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus fesih dönemleri ile fesih bildiriminin süreleridir. Eğer taraflar arasında başkaca bir fesih bildirimi süresi kararlaştırılmamışsa, yasal fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır.
Yani belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık feshi dönemleri belirlenir. Yani sözleşmenin ilk altı ayı ve ikinci altı ayı gibi dönemlendirme yapılır. İlk altı aylık süreçte feshetme nedeni ortaya çıktığında tahliye davasının açılabileceği en erken tarih ilk altı aylık dönemin sonudur. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname çekme zorunluluğu olduğundan tahliye davasını açmadan önce kiracıya ihtarname ile tahliye davası açma niyetinin bildirilmesi gerekmektedir. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken nokta ise tahliye davasının açılabileceği tarihten üç ay önce ihtarnamenin çekilmiş olmasıdır. İhtarname, tahliye davası açılmasının mümkün olduğu ilk tarihten üç ay önce çekilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştiğinde üç yıl boyunca kiralanan eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu konuda kanun koyucu ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yolunun kiralayan tarafından iyi niyet unsurlarını suistimal edecek şekilde kullanılmasını önlemeyi amaçlamıştır.
Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan davalar usulden reddedileceğinden kiraya veren için sürelerin doğru hesaplanması önemlidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki ihtiyaç halleri nelerdir?
Somut olayda müvekkil, deprem nedeniyle kiracı olarak ikamet etmekte olduğu ev yıkıldığından kendisi, eşi ve üç çocuğu ve çocuklarından kızı İstanbul’ da üniversite okuyor ve yurtta kalmaktadır bu sebeple en uygun konum ve koşullardaki taşınmazına taşınmak niyetiyle hareket etmektedir. Müvekkilin şartlarına bakıldığında mevzuatta öngörülmüş bütün ihtiyaç hallerinin mevcut olmasının yanında bu ihtiyaç halinin kısa süreli ve geçici olmadığını izaha gerek yoktur.
İlgili kanun maddesinde özetle, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise bu ihtiyaçlardan birinin veya birkaçının aynı anda doğması halinde kiracının tahliyesi davası açılabilir.
Ancak aynı zamanda bu ihtiyaç halinin zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu zorunluluk hali hakkında mahkeme samimiyete ilişkin değerlendirme yaptığından bu zorunluluğun ispatlanması davacı açısından tahliye davası sürecini hızlandıracak etmenlerdendir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında sözleşme yoksa nasıl bir prosedür izleniyor?
Müvekkil ile kiracı arasında imza edilmiş olan kira Tahliye davası açılabilmesi için bir kira sözleşmesini bulunması yeterlidir. Kira sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmamış olması geçerliliği etkilemeyecek olup sadece ispat zorluğuna neden olacaktır. Sürelere ilişkin hakların ispatı için Yargıtay tarafların gösterecekleri tanıkların dinlenmesi de dahil olmak üzere pek çok ispat yolu kabul etmiştir. Dolayısıyla kiracının ödeme yapmaya başladığı tarihi, sözleşme başlangıç tarihi olarak ispatlamak isteyen kiraya veren banka dekontlarını delil olarak sunabilir ve tanık dinlenmesini isteyebilir.
Yazılı olmayan kira sözleşmesinin ispatı için hangi delillere başvurulabilir?
Öncelikle eğer mümkünse yazılı delillere başvurulmalıdır. Çünkü yıllık kira geliri miktarı dikkate alındığından, bu iddianın tanıkla ispatı mümkün olmayabilir. 2023 yılı için belirlenmiş tanıkla ispat yasağına ilişkin parasal sınır 14.802,552 TL’dir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme nedir?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir.
Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları henüz zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamaktadır. Taraflar, tahliye davası arabuluculuk başvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuk söz konusu olmaktadır.
Ancak 1 Eylül 2023 itibariyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması şartı aranacak.
Başvurulabilecek alternatif yol olarak kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi (TBK m. 331)
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Böyle bir durumun varlığında olağan fesih bildirimi sürecindeki süreler dışında fesih bildirimi yapılabilmesi söz konusudur. Yani fesih bildirimine ilişkin fesih dönemleri kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi konusunda dikkate alınmayacaktır.
Belirli veya belirsiz süreli olsun, mevzuatta kabul edilen bazı nedenlerin varlığı halinde kira sözleşmesi tek taraflı olarak sona erdirilebilecektir. Kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren bu sebepler dürüstlük kurallarına ve hakkaniyete uygun olmalıdır.
Önemli sebeplerin ne olduğu tam anlaşılamamakla birlikte bu sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada, taraflarca önceden öngörülememesi gerekir.
Bu durumda feshe muhatap kişinin herhangi bir kusuru olup olmadığına bakılmaz, haklı nedenlerin varlığı halinde sözleşmeyi fesheden taraf açısından sözleşmeye devam etmenin çekilmez hale gelmesi yeterlidir. Örneğin, kiraya verenin doğal afet, yangın veya kaza nedeniyle ikamet etmekte olduğu evi kullanılamaz hale gelmiş ve ekonomik koşullar itibariyle mevcut kira fiyatlarını karşılayamayacağını anlamıştır. Bu durum, tarafların ekonomik durumlarında öngörülemeyen bir değişiklik sayılmaktadır. Ek olarak, ekonomik kriz nedeniyle işleri bozulan kiracının kira bedelini ödemekte güçlük yaşaması da bu sebeplerden sayılmaktadır.
Somut olayda müvekkil deprem nedeniyle, kiracı olarak ikamet etmekte olduğu ev yıkıldığından, hem depremin meydana geldiği şehirde ev bulmanın zor olmasından kaynaklı hem de kızının halihazırda İstanbul’da öğrenim görmesinden kaynaklı olarak kendi sosyal ve ekonomik koşullarına en uygun taşınmazındaki kiracının tahliyesini istemektedir. Sebepler göz önünde bulundurulduğunda görülüyor ki, evlerin yıkılması ve kira fiyatlarının yükselmesi ne öngörülebilirdir ne de kiraya verenin bunda bir kusuru vardır. Dolayısıyla somut olayda kira ilişkisini sürdürmek müvekkilin hayatını zorlaştırmaktadır. Müvekkil kendi evine taşınmak üzere kiracı tahliyesi talep ettiğinden, sözleşmenin kiracı ile birlikte herhangi bir yeni koşula uyarlanması da düşünülemez.
Eğer somut olayda izlenmesi gereken yol olarak kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi tercih edilirse uyulması gereken fesih bildirimi süreleri şu şekildedir:
TBK m.331 kapsamında önemli nedenlerle fesih bildiriminin yasal veya akdi fesih dönemlerinin sonuna rastlatılmasına gerek yoktur. Önemli bir sebep olduğunda sözleşmedeki veya yasal tarihler gözlenmemelidir.Bu manada TBK m. 329’da ifade edilen altı aylık fesih dönemi beklenmez.
Kiracı veya kiraya verenin kira sözleşmesini TBK m.331 uyarınca sonlandırabilmesi için bir kira sözleşmesinin varlığı, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin olması ve fesih bildirimi aranır. Sözleşme, taşınmaz kiralarında fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra (TBK m. 329) sona erer.
Önemli sebeplerle fesih, kira sözleşmesini sona erdirdiği gibi fesih sebebiyle uğranılan zararın tazminini de gündeme getirir. Buradaki zarar müspet zarar olup hakim tazminatın kapsamını feshedenin kusur durumunu, ekonomik durumlarını dikkate alarak belirleyecektir.
Somut olaya ilişkin değerlendirme
Olay, önemli sebeplerle kira sözleşmesinin olağanüstü feshine ilişkin bazı unsurları barındırıyor olsa da olağanüstü feshin tazminat sorumluluğu, zarara uğrayan tarafa, uğradığı müspet zararın tazmini için bir imkan sunduğundan, mahkeme değerlendirmesinde, fesheden tarafı sorumlu bulur da tazminata hükmederse, müvekkil mevcut ekonomik koşullarıyla bunu karşılamakta zorlanacak ve kanunen bu sürecin yaşanmayacağı ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi davası yoluyla taşınmazına yaklaşık olarak aynı sürelerde kavuşacaktır.
Bütün bunlar göz önünde bulundurulduğunda diyebiliriz ki, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi davasında ihtiyacın varlığı, zaruret hali, samimiyeti ve sürekliliği unsurlarına ek olarak; kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu, süreci hızlandırabilecek ispat araçlarının varlığı halinde izlenecek yol değişmekte olup, süreler doğru tespit edilip doğru tarihlerde ihbar yapıldığı takdirde bir pürüzle karşılaşmadan tahliye gerçekleşecektir.
Yargıtay aşağıdaki şartlarda kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini haklı bulmuştur:
- Kiraya verenin de kirada oturuyor olması,
- Ailesi veya kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerle yaşıyor olması,
- 18 yaşından büyük çocuğunun ayrı eve çıkmak istemesi,
- Çocuğunun evlenmesi veya oturabileceği bir evinin olmaması,
- Sağlık problemleri nedeniyle konum itibariyle tahliye talep edilen evin daha elverişli olması,
- Yurt dışından kesin dönüş yapılması,
- Oturduğu evin ulaşım imkanlarının kiradaki eve kıyasla elverişsiz olması,
- Yeni bebeğin olması nedeniyle daha büyük eve ihtiyaç duyulması,
- Kirada birden fazla taşınmazın olması halinde seçim hakkını kullanarak kiradaki evlerden birini seçmesi gibi hallerinde kiraya veren haklı nedene sahip sayılacaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığına ilişkin yargıtay kararı:
6. HD., E. 2015/5851 K. 2015/8559 T. 15.10.2015
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının dava dışı Ercüment İşler ile yaptığı 01.01.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca büro olarak kullandığı işyerini 18.07.2013 tarihinde müvekkilinin satın aldığını, 19.08.2013 tarihinde tebliğ edilen 06.08.2013 tanzim tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğu gerekçesiyle 31.12.2013 tarihinde kiralananı tahliye etmesini davalıdan istediğini ancak, kiralananın tahliye edilmediğini ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, ihtarnamenin süresinde olmadığını, davanın süresinde açılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde gösterilen süre koşullarına uyulmamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bunun yanında aynı kanunun 353.maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Davacı, kira sözleşmesine dayanarak 18.07.2013 tarihinde kiralananı satın aldıktan sonra 19.08.2013 tarihinde tebliğ edilen 06.08.2013 tanzim tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğu gerekçesiyle 31.12.2013 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01.01.2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01.01.2014 başlangıçlı yenilenen dönem içinde 13.02.2014 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 15.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
İhtiyaç iddiasının samimiyetine ilişkin yargıtay kararlar:
6. HD., E. 2015/6245 K. 2015/9532 T. 5.11.2015 (Tahliye nedeninin yargıtay tarafından samimi bulunması içerikli)
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 01.03.2011 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin bir yıl süreli olduğunu, şu anda annesine ait dairede eşi ve iki çocuğu ile birlikte oturmakta olan müvekkilinin yetişkin bir kişi olup annesinden ayrı ve bağımsız bir yaşam tercih ettiğini, bu nedenle dava konusu bağımsız bölüme ihtiyacı olduğunu, kullanabileceği başka boş dairesi bulunmadığını, keşide edilen ihtara rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerektiğini, davacının ise kötüniyetli olduğunu savunmuştur. Mahkemece davanın üç aylık fesih bildirim sürelerine uyulmadan açıldığını ayrıca davacının ve davacının anne-babasının aynı ilçe de dahil olmak üzere değişik niteliklerde birden çok taşınmazlarının bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir.
Davaya dayanak yapılan 01.03.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 01.03.2012 tarihinden itibaren TBK 347.maddesi uyarınca yıldan yıla yenilendiği, yenilenen son dönemin sonu olan 01.03.2014 tarihinden itibaren davanın 10.03.2014 tarihinde süresinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Davacı 08.07.1976 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 38 yaşındadır. Evli ve iki çocuk sahibi olan davacının annesiyle birlikte oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05/11/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2018/7751 K. 2019/493 T. 23.1.2019
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı, davalı ile aralarında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, oğlunun işten çıkartılması sebebiyle çalıştığı ilçeden taşınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu … ilçesine yerleştiğini, halen başka bir konutta kiracı olarak yaşadığını belirterek oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacı tarafın ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu kanıtlayamamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701 T. 22.3.2012 (Tahliye nedeninin yargıtay tarafından samimi bulunmadığı içerikli)
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 29.08.2006 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile davacıya ait kiralananda kiracı olduğunu, davacının kendi ihtiyacı olduğunu belirterek davalının tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayınpederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Stj.Av.Gülşah DOĞAN
Av.Zana ŞAHİN
