Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen bu tarihte boşaltmaması halinde kiraya verenin tahliye davası açma veya icra takibi başlatma hakkı vardır.
TBK m. 352/1:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Sürecinde Dava Şartı Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır.
Ancak:
• Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri, arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.
• 01.07.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk başvuru zorunludur.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gereklidir:
1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
• Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir.
• Noter onayı zorunlu değildir ancak noter onaylı olması sürecin ispatını ve hızını kolaylaştırır.
2. Tahliye Tarihi Açık ve Net Olmalıdır
• Tahliye taahhüdünde belirli, açık ve net bir tahliye tarihi bulunmalıdır.
• Belirsiz veya muğlak bir tarih içeren taahhütler geçersiz sayılır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/1175 E., 2020/2309 K.
“…Tahliye tarihinin açıkça belirtilmediği tahliye taahhüdü, TBK m. 352/1 anlamında geçerli değildir.”
3. Tahliye Taahhüdü İlk Kira Sözleşmesinden Önce veya Aynı Anda Düzenlenmemelidir
• Tahliye taahhüdü, ilk kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alınan taahhütler, kiracının baskı altında taahhüt verdiği gerekçesiyle geçersiz sayılır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2010/2452 K.
“…Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra alınmalıdır. Aksi halde geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilemez.”
4. Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılmamalıdır
• Tahliye taahhüdünden sonra, yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa eski tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4518 K.
“…Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmişse, eski tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir.”
5. Kiracı veya Vekili Tarafından İmzalanmalıdır
• Tahliye taahhüdü, kiracı veya yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır.
• Kiracı sıfatını taşımayan kişilerin imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
6. Birden Fazla Kiracı Varsa, Tüm Kiracılar Tarafından İmzalanmalıdır
• Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa, tüm kiracılar tarafından tahliye taahhüdü imzalanmalıdır.
• Aksi takdirde taahhüt, tüm kiracılar açısından bağlayıcı olmaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2015/9607 K.
“…Birden fazla kiracı bulunan durumlarda sadece birinin imzası ile verilen tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye yapılamaz.”
Tahliye Süreçleri: İcra Takibi ve Dava
1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye
• Tahliye taahhüdüne dayalı olarak, kiraya veren icra dairesinden tahliye talep edebilir.
• Tahliye Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde başvuru zorunludur.
• Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir.
Kiracının Seçenekleri:
• Tahliye emrini 7 gün içinde itiraz edebilir → Takip durur.
• İtiraz edilmezse 15 gün içinde tahliye gerçekleşir.
2. Tahliye Davası
• Tahliye davası, sulh hukuk mahkemelerinde açılır.
• Dava açma süresi 1 aydır.
• 01.07.2023 tarihinden sonra tahliye davaları için arabuluculuk zorunludur.
Yargıtay Kararlarıyla Somut Örnekler
1. Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları
• Tahliye tarihinin eksik olması → Geçersizdir.
• Kira sözleşmesinden önce alınan taahhüt → Geçersizdir.
2. Birden Fazla Kiracı
• Tüm kiracıların imzası olmadan tahliye gerçekleşmez.
3. Yeni Kira Sözleşmesi
• Tahliye taahhüdünden sonra yeni sözleşme imzalanırsa → Eski taahhüt geçersizdir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya verenin elinde güçlü bir hukuki dayanak oluşturmakla birlikte, şekil şartları ve süreler açısından oldukça hassastır. Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız icra yoluyla tahliye veya dava yoluyla tahliye mümkündür. Ancak bu süreçte 1 aylık hak düşürücü süre, kiracının itiraz hakkı, ve arabuluculuk şartı göz önünde bulundurulmalıdır.
Bu kapsamda, sürecin hukuka uygun ilerlemesi için somut olayın detaylı incelenmesi ve gerekli adımların zamanında atılması önem arz etmektedir.
Aşağıda, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci ile ilgili hayatın içinden 3 somut ve uygulamalı örnek yer almaktadır.
Örnek 1: Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenen Tahliye Taahhüdü
Olay:
Ali Bey, İstanbul’da sahip olduğu dairesini 01.01.2023 tarihinde Mehmet Bey’e 2 yıllığına kiraya verdi. Kira sözleşmesi imzalandıktan 2 ay sonra, Ali Bey’in daireyi satmayı düşündüğünü öğrenen Mehmet Bey, 01.12.2023 tarihinde daireyi tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü verdi. Ancak, Mehmet Bey tahliye tarihinden sonra da dairede oturmaya devam etti.
Süreç:
• Ali Bey, tahliye tarihi olan 01.12.2023’ten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak Mehmet Bey’e tahliye emri gönderdi.
• Mehmet Bey, tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etti ve takibi durdurdu.
Hukuki Değerlendirme:
• Mehmet Bey’in imzaladığı tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra alındığı için geçerlidir.
• Mehmet Bey’in itirazı üzerine Ali Bey, itirazın kaldırılması davası açtı ve tahliye taahhüdünü delil olarak sundu.
Mahkemenin Kararı:
• Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna karar vererek Mehmet Bey’in tahliyesine hükmetti.
• Mehmet Bey, mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından evi tahliye etmek zorunda kaldı.
Sonuç:
Bu olayda tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra düzenlendiği için geçerli kabul edildi ve kiraya veren lehine sonuçlandı.
Örnek 2: Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda Alınan Tahliye Taahhüdü
Olay:
Ayşe Hanım, sahibi olduğu dükkanı 01.05.2023 tarihinde Hasan Bey’e kiraya verdi. Kira sözleşmesi imzalanırken Hasan Bey’den aynı tarihte 6 ay sonra dükkandan çıkacağına dair tahliye taahhüdü alındı. Tahliye tarihi geldiğinde Hasan Bey, dükkanı boşaltmadı. Ayşe Hanım, elindeki tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı.
Süreç:
• Hasan Bey, 7 gün içinde tahliye emrine itiraz ederek, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu savundu.
• İtirazı üzerine Ayşe Hanım, itirazın kaldırılması davası açtı.
Hukuki Değerlendirme:
• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığı için geçersizdir.
• Çünkü, kiracının kira sözleşmesi yapılırken baskı altında böyle bir taahhüt verdiği kabul edilir.
Mahkemenin Kararı:
• Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olmadığına hükmetti ve Ayşe Hanım’ın talebini reddetti.
• Ayşe Hanım, ancak farklı bir tahliye nedeni sunarak yeniden dava açabilir.
Sonuç:
Bu olayda, tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı için hukuka aykırı kabul edilmiş ve kiracının tahliyesi sağlanamamıştır.
Örnek 3: Birden Fazla Kiracıdan Alınmayan Tahliye Taahhüdü
Olay:
Burak Bey, sahibi olduğu evi öğrenci olan üç arkadaş (Kerem, Zeynep ve Oğuz) ile 01.09.2022 tarihinde kiraya verdi. Sözleşmede kiracı olarak üç kişinin de adı bulunmaktaydı. Ancak Burak Bey, kira sözleşmesinden 6 ay sonra yalnızca Kerem’den 01.10.2023 tarihinde evi tahliye edeceğine dair bir tahliye taahhüdü aldı. Kerem’in tahliye tarihi geldiğinde üç arkadaş da evi boşaltmadı.
Süreç:
• Burak Bey, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı ve tahliye emri gönderdi.
• Zeynep ve Oğuz, kendilerinin böyle bir tahliye taahhüdü vermediğini belirterek itirazda bulundular.
Hukuki Değerlendirme:
• Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olduğu için tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir.
• Sadece Kerem’in verdiği tahliye taahhüdü, diğer kiracılar (Zeynep ve Oğuz) için bağlayıcı değildir.
Mahkemenin Kararı:
• Mahkeme, tahliye taahhüdünün eksik imzalı olduğu gerekçesiyle Burak Bey’in tahliye talebini reddetti.
• Burak Bey, geçerli bir tahliye taahhüdü olmadığı için evi tahliye ettiremedi.
Sonuç:
Bu olayda, birden fazla kiracıdan yalnızca birinin tahliye taahhüdü vermesi, taahhüdü geçersiz hale getirmiştir.
Genel Değerlendirme ve Özet
1. Geçerli Tahliye Taahhüdü: Kira sözleşmesinden sonra alınmalı, yazılı olmalı ve tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.
2. Geçersiz Tahliye Taahhüdü:
• Kira sözleşmesiyle aynı anda alınırsa,
• Tahliye tarihi muğlaksa,
• Tüm kiracılar imzalamamışsa geçersiz olur.
3. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler:
• İcra takibi veya tahliye davası açmak için 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılmamalıdır.
• Tahliye davalarında arabuluculuk dava şartına dikkat edilmelidir.
Bu örnekler, hayatın içinden gerçekçi durumlar üzerinden tahliye taahhüdünün nasıl işlediğini ve karşılaşılabilecek hukuki sorunları göstermektedir.
