Kira tespit davaları uygulamada usul hataları nedeniyle uzayabiliyor veya eksik başvuru nedeniyle talep reddedilebiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken kritik noktaları toplu olarak aktarıyoruz:
1️⃣ Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
✔️ Yetkili ve Görevli Mahkeme
📍 Yetkili Mahkeme:
🔹 Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
🔹 HMK 12. madde gereği, taşınmaz davalarında yetki sözleşmesi yapılamaz, yetki kesin olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
🔹 Yanlış yerde dava açılırsa, yetkisizlik nedeniyle süre kaybı yaşanır.
📍 Görevli Mahkeme:
🔹 Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. (HMK 4/1-a)
🔹 Ticari kiralamalarda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
✔️ Dava Türü ve Miktar Belirleme
📍 Dava Türü:
🔹 Kira tespit davası, “Edim Davası” değil, “Belirleme Davası” niteliğindedir.
🔹 Talep, belirli bir miktara yönelik olmadığından, kesin olarak belirlenmiş bir harç ve masraf hesabı yapılamaz.
📍 Dava Miktarı ve Harçlar:
🔹 Harç ve masraf hesabı yapılırken, mahkemeden talep edilen yeni kira bedeline göre nispi harç hesaplanır.
🔹 Tespit edilen yeni kira bedeli, dava açarken talep edilmez; ancak harçlar, talep edilen kira miktarına göre hesaplanır.
🔹 Dava açarken, yeni kira bedelinin ne kadar olması gerektiği yönünde bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.
✔ Örnek:
• Mevcut kira bedeli: 5.000 TL
• Mal sahibi, yeni kira bedelinin 12.000 TL olması gerektiğini düşünüyor.
• Mahkemeye bu talep ile başvurulduğunda, 7.000 TL’lik fark üzerinden nispi harç hesaplanır.
✔️ Arabuluculuk Başvurusu Yapmadan Dava Açma Hatası
📍 1 Eylül 2023’ten itibaren kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.
🔹 Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden reddeder.
🔹 Arabuluculuk sürecinin tamamlanıp, tutanağın eklenmesi zorunludur.
2️⃣ Yargılama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
✔️ Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Bedelleri
📍 Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak yeni kira bedelini belirler.
🔹 Bilirkişi raporu hazırlanırken, emsal kira bedelleri belirlenir.
🔹 Bu süreçte emsal kira bedelleri toplanarak mahkemeye sunulmalıdır.
🔹 Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaçırılmamalıdır.
✔️ Yargılama Masrafları ve Vekalet Ücreti
📍 Harç ve Masraflar:
🔹 Dava açılırken nispi harç alınır. (Yeni kira bedeli farkı üzerinden hesaplanır.)
🔹 Bilirkişi ücreti, keşif giderleri, tebligat giderleri ödenmelidir.
📍 Vekalet Ücreti:
🔹 Dava kazanıldığında karşı taraf, maktu vekalet ücreti öder.
🔹 2024 yılı için Sulh Hukuk Mahkemesi davalarında avukatlık asgari ücret tarifesine göre vekalet ücreti belirlenir.
3️⃣ Mahkeme Kararı ve Sonrası İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
✔️ Mahkeme Kararının Geçerlilik Tarihi
🔹 İhtarname süresinde çekilmişse, mahkeme kararı dava tarihinden itibaren geçerli olur ve geriye dönük kira farkı talep edilebilir.
🔹 Eğer ihtarname süresinde çekilmemişse, mahkeme kararı ancak karar tarihinden itibaren geçerli olur.
✔ Örnek:
• Dava 1 Mart 2024’te açıldı.
• İhtar 1 Şubat 2024’te çekildi.
• Mahkeme kararı 1 Ekim 2025’te çıktı.
• Eğer ihtar süresinde çekildiyse, kira farkı Mart 2024’ten itibaren talep edilebilir.
• Eğer ihtar süresi kaçırıldıysa, yeni kira bedeli Ekim 2025’ten itibaren geçerli olur.
📌 En İdeal Süreç Nasıl İşlemeli?
1️⃣ İhtarname çekilmeli (Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce)
2️⃣ Arabuluculuğa başvurulmalı (İhtarname sonrası süreci hızlandırmak için)
3️⃣ Dava açılmalı (Yeni kira dönemi başladıktan hemen sonra)
4️⃣ Bilirkişi incelemesi için emsal kira bedelleri toplanmalı
5️⃣ Bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmeli
6️⃣ Mahkeme kararı sonrası geriye dönük kira farkı için tahsil süreci başlatılmalı
Bu aşamalara dikkat edildiğinde, dava süreci hızlanır ve geriye dönük kira farkı kaybı önlenebilir.
